主題：10萬(wàn)億元城中村改造進(jìn)展：27城已獲授信超8100億元，實(shí)際投放超300億元，上海首單落地

2024-03-02 華夏時(shí)報(bào) 本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道
隨著我國(guó)城市發(fā)展由增量為主轉(zhuǎn)向“存增并重”，城中村改造被視作后續(xù)“穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)”的重要抓手。中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，未來(lái)5年城中村改造將帶動(dòng)約10億平方米的投資規(guī)模，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效支撐。而城中村改造在投資帶動(dòng)方面也會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的作用，包括土地購(gòu)置和建安投資，大約有10萬(wàn)億元的規(guī)模。
城中村改造工程持續(xù)推進(jìn)，近期首批城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款也開(kāi)始密集放款至地方：2月26日，據(jù)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行消息，截至今年2月20日，全行已發(fā)放城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款360多億元，涉及北京、上海、廣州等32個(gè)城市223個(gè)項(xiàng)目，惠及城中村居民26萬(wàn)戶(hù)，支持建設(shè)安置房54萬(wàn)套。
其中，2月19日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行上海市分行向上海金橋（集團(tuán)）有限公司發(fā)放首筆城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款15.58億元，這是城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款在滬首單落地?！鞍ㄉ虾Ｔ趦?nèi)，接下去全國(guó)的城中村改造速度都有望提速，助力今年整個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！笨硕鸺瘓F(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出。
城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款發(fā)力
作為惠及民生的重要工程，城中村改造周期長(zhǎng)、資金需求大，如何解決資金來(lái)源成為項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵。而在各地城中村改造項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，政策性銀行發(fā)揮了主力作用。
2023年7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》）即提出，加大對(duì)城中村改造的政策支持，將符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持范圍，設(shè)立城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款。
近期，首批城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款集中落地。而央行向政策性銀行投放的PSL（抵押補(bǔ)充貸款）為本輪城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款的主要資金來(lái)源。2024年初，央行重啟PSL，新增投放3500億元。央行透露，截至2023年12月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增PSL3500億元，期末PSL余額為32522億元。
根據(jù)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行于2月26日公布的數(shù)據(jù)，截至今年2月20日，全行已發(fā)放城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款360多億元，涉及北京、上海、廣州等32個(gè)城市223個(gè)項(xiàng)目，惠及城中村居民26萬(wàn)戶(hù)，支持建設(shè)安置房54萬(wàn)套；而截至2024年2月21日，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行也已向22個(gè)省份28個(gè)城市累計(jì)投放城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款521.25億元，惠及村（居）民28萬(wàn)戶(hù)，建設(shè)安置房52萬(wàn)套。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，專(zhuān)項(xiàng)借款是推動(dòng)城中村改造的一個(gè)重要金融工具創(chuàng)新。按照投資進(jìn)度，分期、分批投放資金，有利于推動(dòng)城中村改造加速，落實(shí)城中村改造的公共屬性，確保規(guī)劃目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。其主要目的是解決前期資金投入較大，資金回收周期太長(zhǎng)，導(dǎo)致投入產(chǎn)出現(xiàn)金流不匹配；在期限方面進(jìn)行有效配，有利于提振國(guó)企、城投以及相關(guān)主體積極性，降低城中村改造的成本等。
“從落地情況看，1月30日至今，首批城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款開(kāi)始密集放款至地方?！眹?guó)金證券不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年2月初，已有27個(gè)城市（納入城中村改造的城市擴(kuò)容至52個(gè)）共獲得政策行總授信額度超8100億元，已實(shí)際投放超300億元，資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用，主要用于城改項(xiàng)目前期工作、拆遷補(bǔ)償、建設(shè)安置房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。
例如，2月19日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行上海市分行向上海金橋（集團(tuán)）有限公司發(fā)放首筆城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款15.58億元，這是城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款在滬首單落地。本次專(zhuān)項(xiàng)借款涉及的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村、暮二村等地塊城中村改造項(xiàng)目屬于上海市“兩舊一村”改造重大民生工程。
據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官微，1月30日，廣州市白云區(qū)羅沖圍片區(qū)潭村、民科園片區(qū)大瀝村等14個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行首批城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款授信1426億元，首批發(fā)放15億元；同日，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行安徽分行首批簽訂合肥市包河區(qū)周谷堆片區(qū)、蜀山區(qū)大鋪頭片區(qū)和瑤海區(qū)東部新中心城中村改造等項(xiàng)目，合同金額22.4億元，發(fā)放專(zhuān)項(xiàng)借款1.76億元。
此外，截至2月20日，杭州市19個(gè)項(xiàng)目已獲批授信額度340億元，共計(jì)放款19.41億元，借款期限五年，年利率2.695%，該利率全省最低。其中，國(guó)開(kāi)行授信195億元、放款9.66億元；農(nóng)發(fā)行授信145億元、放款9.75億元等。
各地城中村改造提速
強(qiáng)力資金支持之下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)各地城中村改造的推進(jìn)將進(jìn)一步加速。招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款具有來(lái)源穩(wěn)定、資金量大、利率較低、期限較長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)，有助于解決城中村改造前期資金需求量大、周期長(zhǎng)等問(wèn)題。首批城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款落地，意味著城中村改造工作加快推進(jìn)。
目前，多地已公布2024年城中村改造詳細(xì)規(guī)劃。
一線(xiàn)城市中，2024年，上海將大力推進(jìn)“兩舊一村”改造，今年完成12萬(wàn)平米中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造、31萬(wàn)平米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目。
1月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于公布實(shí)施相關(guān)通告。規(guī)劃至2025年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里）；2月19日，深圳市住房和建設(shè)局稱(chēng)，計(jì)劃2024年全年拆除城中村用地1.1平方公里。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前廈門(mén)、合肥、廣州、南寧等城市均公布首輪城中村改造計(jì)劃，普遍計(jì)劃3-5年完成改造，就現(xiàn)有公布數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥計(jì)劃3年內(nèi)完成104個(gè)城中村改造項(xiàng)目，涉及2.8萬(wàn)戶(hù)；南寧計(jì)劃未來(lái)5年實(shí)施改造22個(gè)城中村，涉及4.4萬(wàn)戶(hù)，總投資近2500億元；山東今年將啟動(dòng)52個(gè)城中村改造項(xiàng)目，獲批專(zhuān)項(xiàng)借款授信940億元，其中73.71億元已發(fā)放到位。
“城中村改造，一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇；另一方面也是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇?！倍∽骊畔蛴浾弑硎?，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，城中村改造一定程度上能夠緩和地產(chǎn)市場(chǎng)走弱趨勢(shì)，也能夠逐步讓新市民年輕人外來(lái)人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前已公布的城中村改造借款金額規(guī)模已較為可觀，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，城中村改造帶來(lái)的效用，更加值得期待。
據(jù)中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜測(cè)算，未來(lái)5年城中村改造將帶動(dòng)約10億平方米的投資規(guī)模，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效支撐，平均到每一年，其帶來(lái)的住宅新增需求約有4400萬(wàn)平方米，占22個(gè)城市2022年新建商品住宅銷(xiāo)售面積的18%。黃瑜向《華夏時(shí)報(bào)》記者進(jìn)一步指出，“城中村改造在投資帶動(dòng)方面，也會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的作用，包括土地購(gòu)置和建安投資，大約有10萬(wàn)億元的規(guī)模?！?br />責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?br />
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