主題：房企化債迎新進(jìn)展 房地產(chǎn)市場預(yù)期改善

近期，房企化債迎新進(jìn)展，多家房企披露債務(wù)展期細(xì)節(jié)。其中，碧桂園（02007.HK）9只境內(nèi)債目前已全部成功展期，融創(chuàng)中國（01918.HK）境外債重組方案獲高票通過，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）將對(duì)境外債務(wù)進(jìn)行全面重組。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期多家房企債務(wù)成功展期或重組，將緩解房企流動(dòng)性壓力，同時(shí)也表明境外投資者對(duì)房地產(chǎn)市場預(yù)期在改善，有助于提振行業(yè)發(fā)展信心。

碧桂園9只境內(nèi)債

全部成功展期

9月19日，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過，這意味著碧桂園旗下9只計(jì)劃展期的境內(nèi)債目前已全部成功展期三年，涉及金額約147.02億元。

據(jù)了解，碧桂園境內(nèi)已展期的9只債券分別為：16碧園05、21碧地03、20碧地03、19碧地03、21碧地04、21碧地01、21碧地02、16騰越02、20碧地04。自8月14日停牌后，“16碧園05”率先于8月18日公告展期方案，并于9月1日獲得債券持有人會(huì)議表決通過，其余8筆債券分別于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陸續(xù)獲得持有人會(huì)議表決通過。至此，碧桂園9筆債券展期事項(xiàng)在一個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)均獲得通過。

對(duì)此，碧桂園表示，通過高效地完成債務(wù)展期，解決了短期的流動(dòng)性壓力，獲得了恢復(fù)經(jīng)營的時(shí)間和空間。對(duì)于投資者，在本次展期中也獲得了首付和增信保障，改善了信用債原有的結(jié)構(gòu)劣后地位。在公司的誠意以及市場對(duì)公司信任的雙重作用下，債券成功展期實(shí)現(xiàn)了雙贏的結(jié)果。

另外，證券時(shí)報(bào)記者從碧桂園獲悉，9月5日，碧桂園已經(jīng)支付應(yīng)該于8月7日支付的兩筆美元債票息。這兩筆債券應(yīng)支付的利息均在30天支付寬限期內(nèi)。

融創(chuàng)境外債重組方案

獲高票通過

9月18日晚，融創(chuàng)中國公告披露境外債重組最新進(jìn)展。其中，融創(chuàng)境外債重組方案共有2019名債權(quán)人投票，債權(quán)人數(shù)通過率為99.75%，債務(wù)總額通過率為98.3%。

公告還顯示，融創(chuàng)將美元債重組中強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的最高限額，由22億美元上調(diào)至27.5億美元。

按融創(chuàng)此前披露的境外債務(wù)重組方案，據(jù)測算，27.5億美元強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債，加上10億美元可轉(zhuǎn)債以及按照13.5港幣價(jià)格轉(zhuǎn)為融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)的債務(wù)最多約7.78億美元，即融創(chuàng)通過債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額合計(jì)將超過45億美元。

對(duì)于強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券限額提高的原因，公告稱，融創(chuàng)了解到計(jì)劃債權(quán)人有較高的意向選擇強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券作為重組對(duì)價(jià)的一部分。融創(chuàng)認(rèn)為，發(fā)行較高比例的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券作為重組對(duì)價(jià)的一部分，有利于進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)規(guī)模及減輕未來的流動(dòng)資金壓力?；谀壳暗氖袌鰻顩r，提高強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券限額符合公司及股東的整體利益。

遠(yuǎn)洋擬對(duì)境外債務(wù)

全面重組

9月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布了內(nèi)幕消息公告，將對(duì)境外債務(wù)進(jìn)行全面重組，并聘請(qǐng)華利安諾基（中國）有限公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問，盛德律師事務(wù)所為法律顧問。

公告稱，鑒于遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動(dòng)性緊張的情況，經(jīng)審慎考慮，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將暫停其所有境外項(xiàng)下的付款，直至整體重組或延期解決方案獲得實(shí)施。遠(yuǎn)洋集團(tuán)將繼續(xù)積極與其相關(guān)持份者包括銀行、債券持有人及金融機(jī)構(gòu)磋商，以展期或重組相關(guān)境外債務(wù)。本次遠(yuǎn)洋集團(tuán)共有8筆境外存續(xù)債券暫停支付并停牌。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)當(dāng)日在其官微表示，當(dāng)前，遠(yuǎn)洋未出現(xiàn)任何公開市場違約，境內(nèi)公司債、境外美元債票息均展期成功，并按期兌付展期后的境內(nèi)公司債款項(xiàng)。遠(yuǎn)洋主動(dòng)推進(jìn)境外債務(wù)處置，提供可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，助力公司穩(wěn)定經(jīng)營和未來長遠(yuǎn)發(fā)展，這也有利于從根本上維護(hù)購房者、債權(quán)人、合作伙伴等相關(guān)方的利益。

據(jù)了解，8月31日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成境內(nèi)債“18遠(yuǎn)洋01”成功展期后，目前仍在積極正常履約，已在9月14日匯出境內(nèi)債“18遠(yuǎn)洋01”的首筆款項(xiàng)，而遠(yuǎn)洋下一筆美元債到期在2024年7月。

短期債務(wù)償付壓力緩解

“近期，多家房企境外、境內(nèi)債務(wù)展期或重組成功，這是個(gè)好消息?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉說。

張宏偉認(rèn)為，碧桂園如期兌付兩筆應(yīng)該于8月7日支付的票息，避免了一個(gè)月寬限期到期后的“爆雷”。同時(shí)，境內(nèi)債已全部展期，這對(duì)于碧桂園來講，大幅度緩解了短期內(nèi)到期債務(wù)的壓力，也有助于碧桂園短期內(nèi)將精力集中到公司現(xiàn)在重點(diǎn)工作“保交樓”上去。另外，碧桂園債務(wù)進(jìn)展，也有助于提振資本市場對(duì)于碧桂園或整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

而對(duì)于融創(chuàng)境外債重組方案獲高票通過，張宏偉認(rèn)為，將有助于緩解融創(chuàng)短期內(nèi)到期債務(wù)的壓力。他認(rèn)為，這是多方面博弈的結(jié)果，一方面是認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例降低、取消限購等政策組合拳落地，對(duì)于一二線城市布局為主的融創(chuàng)來講帶來了銷售復(fù)蘇和回升的機(jī)會(huì)，尤其是北京融創(chuàng)壹號(hào)院，作為北京四環(huán)改善產(chǎn)品，入門級(jí)單套總價(jià)為3000萬元，其9月3日總認(rèn)購金額約56.2億元，進(jìn)一步提升了資本市場對(duì)于融創(chuàng)的信心。未來隨著市場好轉(zhuǎn)、銷售業(yè)績回升，融創(chuàng)在償還債務(wù)方面壓力也會(huì)減小。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，融創(chuàng)境外債重組取得了重大突破，高票通過有助于后續(xù)債務(wù)重組的更好推進(jìn)。另外，從其產(chǎn)品布局和當(dāng)前房地產(chǎn)豪宅市場的復(fù)蘇來看，融創(chuàng)是能夠“起死回生”的。

而對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)，張宏偉認(rèn)為，遠(yuǎn)洋一旦啟動(dòng)境外債務(wù)重組，意味著公司將會(huì)集中精力籌資做好最重要的“保交樓”工作。守住安全底線之后，如果房地產(chǎn)市場在政策加持下企穩(wěn)回升，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的國有股東優(yōu)勢(shì)會(huì)對(duì)其未來境內(nèi)融資有增信背書，有利于增強(qiáng)境內(nèi)資本市場對(duì)公司的信心。若境外債務(wù)重組順利通過，上市主體有望在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)避免“出險(xiǎn)”。

據(jù)了解，債務(wù)重組是一種常見的債務(wù)處置方式，近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)重組也成為房企緩解燃眉之急、以時(shí)間換空間的重要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超50家房企開啟債務(wù)重組。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，近期多家房企債務(wù)成功展期，一是緩解了房企流動(dòng)性壓力，減小償債壓力，房企風(fēng)險(xiǎn)在加快出清。二是表明境外投資者對(duì)房地產(chǎn)市場預(yù)期在發(fā)生變化，預(yù)期在改善。三是有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，提振行業(yè)發(fā)展信心。

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