主題：房企化債迎新進展 房地產市場預期改善

近期，房企化債迎新進展，多家房企披露債務展期細節(jié)。其中，碧桂園（02007.HK）9只境內債目前已全部成功展期，融創(chuàng)中國（01918.HK）境外債重組方案獲高票通過，遠洋集團（03377.HK）將對境外債務進行全面重組。

接受證券時報記者采訪的業(yè)內人士認為，近期多家房企債務成功展期或重組，將緩解房企流動性壓力，同時也表明境外投資者對房地產市場預期在改善，有助于提振行業(yè)發(fā)展信心。

碧桂園9只境內債

全部成功展期

9月19日，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過，這意味著碧桂園旗下9只計劃展期的境內債目前已全部成功展期三年，涉及金額約147.02億元。

據了解，碧桂園境內已展期的9只債券分別為：16碧園05、21碧地03、20碧地03、19碧地03、21碧地04、21碧地01、21碧地02、16騰越02、20碧地04。自8月14日停牌后，“16碧園05”率先于8月18日公告展期方案，并于9月1日獲得債券持有人會議表決通過，其余8筆債券分別于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陸續(xù)獲得持有人會議表決通過。至此，碧桂園9筆債券展期事項在一個月左右的時間內均獲得通過。

對此，碧桂園表示，通過高效地完成債務展期，解決了短期的流動性壓力，獲得了恢復經營的時間和空間。對于投資者，在本次展期中也獲得了首付和增信保障，改善了信用債原有的結構劣后地位。在公司的誠意以及市場對公司信任的雙重作用下，債券成功展期實現了雙贏的結果。

另外，證券時報記者從碧桂園獲悉，9月5日，碧桂園已經支付應該于8月7日支付的兩筆美元債票息。這兩筆債券應支付的利息均在30天支付寬限期內。

融創(chuàng)境外債重組方案

獲高票通過

9月18日晚，融創(chuàng)中國公告披露境外債重組最新進展。其中，融創(chuàng)境外債重組方案共有2019名債權人投票，債權人數通過率為99.75%，債務總額通過率為98.3%。

公告還顯示，融創(chuàng)將美元債重組中強制可轉換債券的最高限額，由22億美元上調至27.5億美元。

按融創(chuàng)此前披露的境外債務重組方案，據測算，27.5億美元強制可轉債，加上10億美元可轉債以及按照13.5港幣價格轉為融創(chuàng)服務股權的債務最多約7.78億美元，即融創(chuàng)通過債轉股消減債務總額合計將超過45億美元。

對于強制可轉換債券限額提高的原因，公告稱，融創(chuàng)了解到計劃債權人有較高的意向選擇強制可轉換債券作為重組對價的一部分。融創(chuàng)認為，發(fā)行較高比例的強制可轉換債券作為重組對價的一部分，有利于進一步優(yōu)化資本結構，降低債務規(guī)模及減輕未來的流動資金壓力?；谀壳暗氖袌鰻顩r，提高強制可轉換債券限額符合公司及股東的整體利益。

遠洋擬對境外債務

全面重組

9月15日，遠洋集團發(fā)布了內幕消息公告，將對境外債務進行全面重組，并聘請華利安諾基（中國）有限公司擔任財務顧問，盛德律師事務所為法律顧問。

公告稱，鑒于遠洋集團流動性緊張的情況，經審慎考慮，遠洋集團將暫停其所有境外項下的付款，直至整體重組或延期解決方案獲得實施。遠洋集團將繼續(xù)積極與其相關持份者包括銀行、債券持有人及金融機構磋商，以展期或重組相關境外債務。本次遠洋集團共有8筆境外存續(xù)債券暫停支付并停牌。

遠洋集團當日在其官微表示，當前，遠洋未出現任何公開市場違約，境內公司債、境外美元債票息均展期成功，并按期兌付展期后的境內公司債款項。遠洋主動推進境外債務處置，提供可持續(xù)的資本結構，助力公司穩(wěn)定經營和未來長遠發(fā)展，這也有利于從根本上維護購房者、債權人、合作伙伴等相關方的利益。

據了解，8月31日，遠洋集團完成境內債“18遠洋01”成功展期后，目前仍在積極正常履約，已在9月14日匯出境內債“18遠洋01”的首筆款項，而遠洋下一筆美元債到期在2024年7月。

短期債務償付壓力緩解

“近期，多家房企境外、境內債務展期或重組成功，這是個好消息?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉說。

張宏偉認為，碧桂園如期兌付兩筆應該于8月7日支付的票息，避免了一個月寬限期到期后的“爆雷”。同時，境內債已全部展期，這對于碧桂園來講，大幅度緩解了短期內到期債務的壓力，也有助于碧桂園短期內將精力集中到公司現在重點工作“保交樓”上去。另外，碧桂園債務進展，也有助于提振資本市場對于碧桂園或整個房地產行業(yè)的信心。

而對于融創(chuàng)境外債重組方案獲高票通過，張宏偉認為，將有助于緩解融創(chuàng)短期內到期債務的壓力。他認為，這是多方面博弈的結果，一方面是認房不認貸、首付比例降低、取消限購等政策組合拳落地，對于一二線城市布局為主的融創(chuàng)來講帶來了銷售復蘇和回升的機會，尤其是北京融創(chuàng)壹號院，作為北京四環(huán)改善產品，入門級單套總價為3000萬元，其9月3日總認購金額約56.2億元，進一步提升了資本市場對于融創(chuàng)的信心。未來隨著市場好轉、銷售業(yè)績回升，融創(chuàng)在償還債務方面壓力也會減小。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為，融創(chuàng)境外債重組取得了重大突破，高票通過有助于后續(xù)債務重組的更好推進。另外，從其產品布局和當前房地產豪宅市場的復蘇來看，融創(chuàng)是能夠“起死回生”的。

而對于遠洋集團，張宏偉認為，遠洋一旦啟動境外債務重組，意味著公司將會集中精力籌資做好最重要的“保交樓”工作。守住安全底線之后，如果房地產市場在政策加持下企穩(wěn)回升，遠洋集團的國有股東優(yōu)勢會對其未來境內融資有增信背書，有利于增強境內資本市場對公司的信心。若境外債務重組順利通過，上市主體有望在相當長一段時間內避免“出險”。

據了解，債務重組是一種常見的債務處置方式，近兩年，房地產行業(yè)出現流動性風險，債務重組也成為房企緩解燃眉之急、以時間換空間的重要手段。據不完全統計，目前已有超50家房企開啟債務重組。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水接受證券時報記者采訪時表示，近期多家房企債務成功展期，一是緩解了房企流動性壓力，減小償債壓力，房企風險在加快出清。二是表明境外投資者對房地產市場預期在發(fā)生變化，預期在改善。三是有助于穩(wěn)定市場預期，提振行業(yè)發(fā)展信心。

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