主題：萬科A：銷售龍頭地位穩(wěn)固 投資權(quán)益比例提升

萬科A(28.980, -1.13, -3.75%)：銷售龍頭地位穩(wěn)固 投資權(quán)益比例提升 來源：東方證券(10.290, -0.42, -3.92%)

事件

公司公告12 月及全年銷售及拿地情況，12 月實現(xiàn)銷售金額、面積分別為573.1 億元，414.8 萬方，同比下降9.0%、5.4%。全年累計實現(xiàn)銷售金額6308.0 億元，銷售面積4112.2 萬方。

核心觀點

全年銷售繼續(xù)增長，龍頭地位穩(wěn)固。公司12 月銷售金額573.1 億元，同比下跌9.0%，環(huán)比上升5.1%。1-12 月累計銷售金額為6308.0 億元，同比增長3.9%。12 月銷售面積414.8 萬平方米，同比下跌5.4%，環(huán)比上升13.8%。

1-12 月累計銷售面積4112.2 萬平方米，同比增長3.1%。公司主要布局一二線，在全年整體銷售去化下行的情況下，繼續(xù)維持正增長，在克而瑞公布的全口徑房企銷售榜單上穩(wěn)居第二位，龍頭地位穩(wěn)固。在2020 年政策面邊際改善的情況下，有望維持龍頭地位，保持正增長態(tài)勢不變。


以銷定投拿地穩(wěn)健，權(quán)益上升風險可控。公司12 月新增土儲113.7 萬平方米，同比減少76.6%，拿地金額為116.2 億元，同比減少63.8%，單月投資強度（拿地金額/銷售金額）為20.3%。1-12 月累計新增土儲3712 萬平方米，同比下降26.8%，1-12 月累計拿地金額為2316.9 億元，同比下降21.7%。

1-12 月投資強度36.7%，較去年全年下降12 個百分點。然而從權(quán)益投資來看，1-12 月拿地的權(quán)益比例為75%，較去年提高20 個百分點，權(quán)益投資金額和面積分別為1739.2 億元，2743.8 萬方，分別同比增長7.5%和3.0%，與銷售增速大致相當，權(quán)益投資強度不低，提高權(quán)益比重有助于風險控制。

財務(wù)預測與投資建議

維持買入評級，上調(diào)目標價至36.90 元（原目標價33.21 元）。我們預測2019-2021 年公司EPS 為3.69/4.53/5.53 元?？杀裙竟乐禐?X，考慮到公司較可比公司，積極拓展資管類業(yè)態(tài)的項目，向輕資產(chǎn)化運營，較可比公司應享有更高估值溢價，我們維持20%的估值溢價得出10X 估值，對應目標價36.90 元。

風險提示

房地產(chǎn)市場銷售大幅低于預期。利率上升超預期

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