主題：萬科A(000002)繼續(xù)聚焦主航道，鞏固提升基本盤

事件：公司公告2019年半年報(bào)。

報(bào)表利潤保持較好增長，未來業(yè)績鎖定性高。上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%；截至報(bào)告期末，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)有4403.7萬平方米已售資源未結(jié)算，合同金額合計(jì)約6215.5億元，較上年末分別增長18.7%和17.1%。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健合理。報(bào)告期末，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負(fù)債的總和666.5億元。貨幣資金中，人民幣占比91.9%，美元、港幣及其他幣種占比8.1%。截至報(bào)告期末，凈負(fù)債率為35.04%。有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)人民幣666.5億元，占比為29.6%；一年以上有息負(fù)債人民幣1586.7億元，占比為70.4%。

土地投資保持平穩(wěn)。上半年公司獲取新項(xiàng)目54個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積941.8萬平方米，萬科權(quán)益規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例為68.6%。上述項(xiàng)目的權(quán)益地價(jià)總額約649.8億元，均價(jià)為6900元/平方米。按建筑面積計(jì)算，82.0%的新增項(xiàng)目位于一二線城市；按權(quán)益投資金額計(jì)算，88.4%位于一二線城市。

物業(yè)服務(wù)保持行業(yè)領(lǐng)先。上半年萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入52.8億元，同比增長27.1%。萬科物業(yè)積極拓展項(xiàng)目資源，新增項(xiàng)目的簽約飽和收入(指根據(jù)項(xiàng)目合同約定在一個(gè)完整年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入)21.64億元，同比增長113.8%；其中，住宅物業(yè)服務(wù)新增飽和收入13.33億元，同比增長84%；商業(yè)物業(yè)服務(wù)新增飽和收入8.31億元，同比增長189%。

投資建議：維持“優(yōu)大于市”評級。預(yù)計(jì)公司2019年和2020年EPS在3.61和4.34元。此外按照8月22日收盤價(jià)27.16元計(jì)算，對應(yīng)2019年P(guān)E為7.53倍。目前行業(yè)龍頭企業(yè)2019年平均PE在6.20X。?？紤]公司龍頭地位，我們給予公司估值適度溢價(jià)，按照2019年9-10XPE水平，對應(yīng)合理區(qū)間價(jià)值區(qū)間32.49-36.1元，維持“優(yōu)于大市”評級。估值適度溢價(jià)原因：1)截至2018年末已售未竣工金額5307.1億元，同比增長28.1%；2)具備較好穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)務(wù)。

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