主題：萬科A2018年年度董事會(huì)經(jīng)營評(píng)述

萬科A2018年年度董事會(huì)經(jīng)營評(píng)述內(nèi)容如下：

一、經(jīng)營情況討論與分析

2018年，外部環(huán)境發(fā)生深刻變化。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢日趨復(fù)雜，全國商品房銷售面積增速逐季放緩，行業(yè)集中度上升導(dǎo)致大型企業(yè)競爭更加激烈，企業(yè)轉(zhuǎn)型仍面臨諸多挑戰(zhàn)。各種長短期因素交織疊加，增加了經(jīng)營的復(fù)雜性和不確定性。

面對(duì)外部環(huán)境的變化，本集團(tuán)于年中明確提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”，強(qiáng)調(diào)認(rèn)清、順應(yīng)大勢，明確、聚焦力量，確保“活下去、活得好、活得久”；并以“戰(zhàn)略檢討-業(yè)務(wù)梳理-組織重建-事人匹配”為邏輯主線，推動(dòng)各業(yè)務(wù)單元的系統(tǒng)變革，提升組織能力。得益于前瞻性的布局與及時(shí)有效的應(yīng)對(duì)，2018年本集團(tuán)傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)勢持續(xù)鞏固，在銷售、交付規(guī)模逐年增加的背景下，總體客戶滿意度、質(zhì)量滿意度均有提高；非開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營表現(xiàn)亦不乏亮點(diǎn)，經(jīng)營能力持續(xù)提升。報(bào)告期內(nèi)，本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2,976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%。集團(tuán)保持了安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，期末凈負(fù)債率30.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。在業(yè)績增長的同時(shí)，本集團(tuán)積極履行社會(huì)責(zé)任，在精準(zhǔn)扶貧、鄉(xiāng)村建設(shè)、教育發(fā)展、環(huán)境保護(hù)等方面均做出力所能及的貢獻(xiàn)。

（一）2018年房地產(chǎn)市場回顧

2018年，在“房子是用來住的，不是用來炒的”以及因城施策的政策導(dǎo)向下，行業(yè)調(diào)控持續(xù)深化，市場也經(jīng)歷了由熱轉(zhuǎn)冷的變化。上半年部分城市依然成交火爆、供不應(yīng)求，各地為抑制市場過熱持續(xù)加碼調(diào)控，部分三四線城市也被納入調(diào)控范圍；下半年市場氛圍快速轉(zhuǎn)冷，多個(gè)城市的地產(chǎn)項(xiàng)目來訪量、認(rèn)購率大幅下降，成交速度明顯放緩。

全國商品房銷售增速再度放緩。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積為17.17億平米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額15.0萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，全國商品房銷售面積增速分別為3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，下降趨勢明顯。

重點(diǎn)城市的新房成交面積進(jìn)一步下滑。公司長期重點(diǎn)觀察的14個(gè)城市1商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長6.3%，成交面積同比下降8.5%。截至2018年底，上述城市的新房可售庫存（已取得銷售許可而尚未售出的面積）去化周期約8.4個(gè)月。

房地產(chǎn)開發(fā)、投資保持較快增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為12.0萬億元，同比增長9.5%，增速較2017年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積20.9億平方米，同比增長17.2%，增速較2017年提高10.2個(gè)百分點(diǎn)。

土地市場明顯降溫。由于銷售放緩，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，土地整體溢價(jià)率回落，流拍現(xiàn)象增加。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年，全國300個(gè)城市住宅類用地成交樓面均價(jià)同比下降7%；住宅類用地平均溢價(jià)率為15%，較2017年下降19個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)融資渠道趨緊，按揭貸款成本上升。2018年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長20%，增速較2017年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)。截至2018年底，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.75%，較2017年底上升0.49個(gè)百分點(diǎn)。

各地加快培育和發(fā)展住房租賃市場。各地繼續(xù)推進(jìn)住房租賃政策的細(xì)化落實(shí)，包括增加租賃住房的土地供應(yīng)，支持租賃住房機(jī)構(gòu)發(fā)展，打造住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，試水“租購?fù)瑱?quán)”，加大對(duì)住房租賃金融的支持力度。同時(shí)，多地加大租賃市場整頓力度，出臺(tái)管控措施，規(guī)范市場秩序，促進(jìn)租賃市場健康發(fā)展。

（二）報(bào)告期內(nèi)主要工作

本集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)，在鞏固主營業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，本集團(tuán)持續(xù)拓展和城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)。

報(bào)告期內(nèi)，本集團(tuán)堅(jiān)持“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，收斂聚焦，不斷鞏固和提升基本盤。本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2,976.8億元，同比增長22.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比增長20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增長20.4%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為21.7%，較2017年增加0.54個(gè)百分點(diǎn)。

本集團(tuán)全部營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例為95.6%。

二、未來發(fā)展展望

1、外部環(huán)境

2019年外部環(huán)境依然復(fù)雜：經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)和困難依然存在；行業(yè)發(fā)展中的深層次變化要求企業(yè)必須兼顧長短期發(fā)展目標(biāo)，做好平衡；市場的分化與“因城施策”的調(diào)控導(dǎo)向?qū)⑦M(jìn)一步加大經(jīng)營難度。

盡管挑戰(zhàn)很多，但行業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ惨廊痪薮螅何覈某擎?zhèn)化進(jìn)程仍在繼續(xù)，行業(yè)依然會(huì)維持較大規(guī)模，不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)之間，不平衡不充分的情況依然存在；租購并舉的格局才剛剛拉開帷幕，人民美好生活還需要更多的內(nèi)容供應(yīng)和空間服務(wù)。

2、經(jīng)營策略

習(xí)總書記指出，要“實(shí)實(shí)在在，心無旁騖做實(shí)業(yè)”，面向未來，公司將發(fā)揮混合所有制企業(yè)機(jī)制優(yōu)勢，圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商”戰(zhàn)略定位，依托事業(yè)合伙人機(jī)制，“堅(jiān)持以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實(shí)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”，穩(wěn)住基本盤，成長為具有全球競爭力的世界一流企業(yè)。

具體而言：

（1）基于戰(zhàn)略，明確發(fā)展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤

鞏固開發(fā)即售業(yè)務(wù)的基本盤，保證足夠的資源投入；夯實(shí)和提升投資拓展、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程建造、運(yùn)營管理、推廣銷售能力；圍繞城市發(fā)展方向，聚焦深耕；圍繞客戶真實(shí)需求打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品好服務(wù)，堅(jiān)守質(zhì)量底線，蓋好樓、開好盤、賣好房，提升項(xiàng)目經(jīng)營效率。

鞏固住區(qū)物業(yè)服務(wù)基本盤，保證充足的資源投入；激發(fā)基層員工的主動(dòng)性和積極性；用科技手段更好地響應(yīng)客戶服務(wù)需求，提高住區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)水平和效率，進(jìn)一步鞏固萬科物業(yè)的服務(wù)口碑。

提升已獲取項(xiàng)目的開業(yè)效率與經(jīng)營質(zhì)量，提升萬科租賃住宅品牌影響力是租賃住宅業(yè)務(wù)的基本盤。

聚焦于需求旺盛的大城市，圍繞租賃客戶的痛點(diǎn)需求，探索客戶體驗(yàn)的高性價(jià)比提升方案，提供客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)；盡快提升獲取至開業(yè)的轉(zhuǎn)化效率，打造可推廣的標(biāo)桿項(xiàng)目；嚴(yán)格遵守投資模型，優(yōu)化資源獲取方式。

持續(xù)提升既有項(xiàng)目的運(yùn)營表現(xiàn)是商業(yè)業(yè)務(wù)的基本盤。為客戶營造更好的消費(fèi)選擇和體驗(yàn)，幫助商家提升經(jīng)營業(yè)績，確保已有項(xiàng)目經(jīng)營坪效的持續(xù)提升，提升品牌的影響力。

經(jīng)營好現(xiàn)有項(xiàng)目、完善布局是物流業(yè)務(wù)的基本盤。提升招租能力，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶租約；提升已確權(quán)項(xiàng)目的開發(fā)效率，縮短開業(yè)至滿租的時(shí)間。

構(gòu)建山地和滑雪度假場景，以及客戶愿意買單的、有競爭力的冰雪度假服務(wù)體系是冰雪業(yè)務(wù)基本盤。

在滑雪場的經(jīng)營上，提升全國性客源比例和單客消費(fèi)，打造優(yōu)質(zhì)會(huì)員體系，提升客戶黏性。

（2）基于市場，積極銷售，做好投融資工作

堅(jiān)持積極銷售，積極回款。以項(xiàng)目為經(jīng)營管理單元，嚴(yán)控開發(fā)節(jié)點(diǎn)，提升開發(fā)效率，供應(yīng)、銷售、回款匹配，提升資源轉(zhuǎn)化效率；積極去化長期庫存；對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行梳理，進(jìn)一步挖掘現(xiàn)有資源潛力；優(yōu)化運(yùn)營節(jié)奏，每天都是賣樓好日子。

謹(jǐn)慎投資，投資測算預(yù)留足夠的安全邊際，保證投資質(zhì)量和合理的資源總量；拓展資源獲取渠道，關(guān)注并購獲取優(yōu)質(zhì)資源的機(jī)會(huì)；聚焦收斂，做好資源配置，為業(yè)務(wù)發(fā)展匹配適合的項(xiàng)目資源、資金資源和組織資源；關(guān)注非線性發(fā)展機(jī)會(huì)，支持可持續(xù)發(fā)展。

控制杠桿水平，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)匹配融資；保有融資資源，保持融資彈性；保持財(cái)務(wù)健康，維持行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。

2019年，本集團(tuán)現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)新開工面積3,609.0萬平方米；預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工面積3,076.6萬平方米。有關(guān)本集團(tuán)2019年開、竣工計(jì)劃的詳細(xì)信息。

（3）基于客戶，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)

從客戶真實(shí)需求出發(fā)，不斷發(fā)現(xiàn)、理解和順應(yīng)客戶的需求及其變化，打造可推廣的標(biāo)桿產(chǎn)品和服務(wù)。

向優(yōu)秀制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)，做好各專業(yè)系統(tǒng)基礎(chǔ)能力建設(shè)，規(guī)范工作流程和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，探索應(yīng)用新工具、新戰(zhàn)法，建立服務(wù)全業(yè)務(wù)場景的競爭優(yōu)勢。

開發(fā)業(yè)務(wù)更新升級(jí)產(chǎn)品體系，推動(dòng)萬科“工業(yè)化2.0”工作全面開展，完善“兩提兩減”，全面提升建造能力。

加大科技產(chǎn)品、創(chuàng)新技術(shù)在各業(yè)務(wù)場景中的應(yīng)用，提升經(jīng)營效率，降低運(yùn)營成本，改善客戶體驗(yàn)。

（4）基于安全，守住安全，質(zhì)量與價(jià)值觀底線

嚴(yán)守安全和質(zhì)量底線，做到規(guī)章制度完善，思想上重視，行動(dòng)上落實(shí)。強(qiáng)化內(nèi)控管理，嚴(yán)守經(jīng)營底線。各業(yè)務(wù)單位建立符合業(yè)務(wù)特點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，預(yù)防重大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是小概率高風(fēng)險(xiǎn)事件。

（5）基于事業(yè)合伙人機(jī)制，完成組織重建，實(shí)現(xiàn)事人匹配

各事業(yè)集團(tuán)和各事業(yè)單元完成組織調(diào)整和事人匹配，做到事件驅(qū)動(dòng)，因事配人，不斷提升組織能力和組織效率。

推進(jìn)事業(yè)合伙人機(jī)制在各業(yè)務(wù)單元的落地，持續(xù)建設(shè)合伙奮斗、陽光健康的企業(yè)文化。

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