主題：萬科A年報(bào)點(diǎn)評(píng):業(yè)績(jī)市占穩(wěn)步提升,多元業(yè)務(wù)全面開花

結(jié)算收入增加、盈利能力提升,充足未結(jié)資源保障未來業(yè)績(jī)確定性。2018年,公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2976.79億元,同比增長(zhǎng)22.55%;歸母凈利潤(rùn)337.73億元,同比增長(zhǎng)20.39%。盈利能力方面,公司2018年毛利率達(dá)37.48%,同比上升3.38個(gè)百分點(diǎn);ROE(加權(quán))達(dá)到23.24%,同比上升0.44個(gè)百分點(diǎn)。公司2018年市占率上升至4.05%(2017年:3.96%),年末已售未結(jié)資源約5307.1億元,同比增長(zhǎng)28.1%;充足的已售未結(jié)資源一定程度上保障了公司今后業(yè)績(jī)的確定性。


聚焦都市圈審慎投資,充裕優(yōu)質(zhì)資源支撐未來增長(zhǎng)。公司2018年拿地均價(jià)約5427元\/平,2018年銷售均價(jià)約為15032元\/平,拿地成本控制得當(dāng);按權(quán)益投資金額計(jì)算,81.4%的新獲土儲(chǔ)位于一二線城市。財(cái)務(wù)與融資方面,公司2018年凈負(fù)債率為30.9%,仍處業(yè)內(nèi)較低水平。2018年,海外三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均維持了公司投資級(jí)信用評(píng)級(jí),展望均為“穩(wěn)定”。公司2018年末貨幣資金達(dá)1884.2億元,同比增長(zhǎng)8.2%,相對(duì)充裕的資金狀況有利于公司靈活把握市場(chǎng)機(jī)遇,推動(dòng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)順利發(fā)展。

多元業(yè)務(wù)全面開花,打開長(zhǎng)期增長(zhǎng)空間同時(shí)提升估值。2018年,萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入98.0億元,同比增長(zhǎng)33.0%。租賃住房方面,公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)目前已覆蓋35個(gè)主要城市,累計(jì)開業(yè)超過6萬間,開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。商業(yè)地產(chǎn)方面,截至2018年底,公司管理商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)210余個(gè),總建筑面積超過1300萬平。物流地產(chǎn)方面,公司2018年新獲取項(xiàng)目64個(gè),合計(jì)可租賃物業(yè)的建筑面積約為494萬平,目前穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率達(dá)96%。

投資建議:享受核心資產(chǎn)溢價(jià),維持“買入”評(píng)級(jí)。當(dāng)前流動(dòng)性環(huán)境已有明顯改善,市場(chǎng)中核心資產(chǎn)較為稀缺,公司作為房地產(chǎn)業(yè)“均好性”的集大成者,有望享受核心資產(chǎn)溢價(jià)。預(yù)測(cè)公司2019、2020、2021年EPS分別為3.69、4.43、5.29元,同比增長(zhǎng)20%、20%、19%,對(duì)應(yīng)3月25日收盤價(jià)PE分別為7.64x、6.36x、5.32x;維持買入評(píng)級(jí)。

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