主題：萬科A年報點評:業(yè)績市占穩(wěn)步提升,多元業(yè)務(wù)全面開花

結(jié)算收入增加、盈利能力提升,充足未結(jié)資源保障未來業(yè)績確定性。2018年,公司實現(xiàn)營業(yè)收入2976.79億元,同比增長22.55%;歸母凈利潤337.73億元,同比增長20.39%。盈利能力方面,公司2018年毛利率達37.48%,同比上升3.38個百分點;ROE(加權(quán))達到23.24%,同比上升0.44個百分點。公司2018年市占率上升至4.05%(2017年:3.96%),年末已售未結(jié)資源約5307.1億元,同比增長28.1%;充足的已售未結(jié)資源一定程度上保障了公司今后業(yè)績的確定性。


聚焦都市圈審慎投資,充裕優(yōu)質(zhì)資源支撐未來增長。公司2018年拿地均價約5427元\/平,2018年銷售均價約為15032元\/平,拿地成本控制得當(dāng);按權(quán)益投資金額計算,81.4%的新獲土儲位于一二線城市。財務(wù)與融資方面,公司2018年凈負(fù)債率為30.9%,仍處業(yè)內(nèi)較低水平。2018年,海外三大評級機構(gòu)均維持了公司投資級信用評級,展望均為“穩(wěn)定”。公司2018年末貨幣資金達1884.2億元,同比增長8.2%,相對充裕的資金狀況有利于公司靈活把握市場機遇,推動各項業(yè)務(wù)順利發(fā)展。

多元業(yè)務(wù)全面開花,打開長期增長空間同時提升估值。2018年,萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入98.0億元,同比增長33.0%。租賃住房方面,公司長租公寓業(yè)務(wù)目前已覆蓋35個主要城市,累計開業(yè)超過6萬間,開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。商業(yè)地產(chǎn)方面,截至2018年底,公司管理商業(yè)項目共計210余個,總建筑面積超過1300萬平。物流地產(chǎn)方面,公司2018年新獲取項目64個,合計可租賃物業(yè)的建筑面積約為494萬平,目前穩(wěn)定運營項目平均出租率達96%。

投資建議:享受核心資產(chǎn)溢價,維持“買入”評級。當(dāng)前流動性環(huán)境已有明顯改善,市場中核心資產(chǎn)較為稀缺,公司作為房地產(chǎn)業(yè)“均好性”的集大成者,有望享受核心資產(chǎn)溢價。預(yù)測公司2019、2020、2021年EPS分別為3.69、4.43、5.29元,同比增長20%、20%、19%,對應(yīng)3月25日收盤價PE分別為7.64x、6.36x、5.32x;維持買入評級。

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