主題：郁亮：房住不炒很重要，萬科大江大海計劃不是海盜行動

萬科A(000002)公告稱2018全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6069.5億元。3月25日晚間年報顯示，萬科A2018年實(shí)現(xiàn)營收2976.79億元，同比增長22.55％；凈利潤337.73億元，同比增長20.39％。

從去年9月底流出的“活下去”會議圖片、多個樓盤維權(quán)事件等，萬科如何在業(yè)績、規(guī)模及質(zhì)量間尋求平衡？郁亮還有何創(chuàng)新突破萬科現(xiàn)有資產(chǎn)？

2019年3月26日上午9:45，萬科在深圳大梅沙總部召開2018年度業(yè)績推介會，證券時報·e公司記者現(xiàn)場直播，與萬科高管面對面。

活下去”成為去年萬科的熱詞，萬科董事會主席郁亮表示，萬科很讓大家操心，說活下去的時候是對自己說的。萬科是危機(jī)感驅(qū)動的公司，內(nèi)部講話變成了公開的，造成了很多人的困擾。郁亮表示，2018年戰(zhàn)略上做了小小修訂，升級為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，不僅提供硬件，更提供服務(wù)。收斂聚焦是階段性的總結(jié)和調(diào)整，不是砍樹，是修剪。先確保根基穩(wěn)固才能更好的開枝散葉，為未來的發(fā)展贏得堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

活下去：萬科是危機(jī)感驅(qū)動的公司

在簡要介紹去年萬科業(yè)績情況后，董秘朱旭指出，萬科認(rèn)為未來行業(yè)充滿挑戰(zhàn)和不確定性，經(jīng)濟(jì)下行壓力并未消除，人口形勢面臨少子化挑戰(zhàn)；住宅全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)增速放緩；行業(yè)集中度上升，頭部企業(yè)競爭更加激烈。

萬科認(rèn)為發(fā)展機(jī)遇依然存在，中國城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)還會維持較大規(guī)模，人民美好生活還需要更多的內(nèi)容供應(yīng)和空間服務(wù)，但企業(yè)轉(zhuǎn)型也絕非易事。萬科要基于戰(zhàn)略，明確發(fā)展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。

隨后的問答環(huán)節(jié)，首個問題就拋給萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝：萬科如何在未來繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)？



祝九勝認(rèn)為，行業(yè)既有機(jī)會又有行業(yè)集中度提升的挑戰(zhàn)，萬科過去幾年對規(guī)模的依賴變得不那么嚴(yán)重，不再在規(guī)模上做線性的比較。探索的第一個方面是租賃，萬科在07年探索租賃住宅，08年在廣州為低收入家庭提供租賃方案。現(xiàn)在，萬科租賃開業(yè)超過6萬間。探索的第二個方面是物流，第三塊是傳統(tǒng)的物業(yè)管理，開始管非自身開發(fā)的項(xiàng)目。轉(zhuǎn)型的路很艱難，但我們自己很堅(jiān)定。先看客戶需求，再看市場，歡迎大家給我們更多的指導(dǎo)，我們也一直在努力。

“活下去”成為去年萬科的熱詞，也被市場認(rèn)為萬科新名詞特別多，那如何理解萬科的轉(zhuǎn)型？

萬科董事會主席郁亮表示，萬科很讓大家操心，說活下去的時候是對自己說的。萬科是危機(jī)感驅(qū)動的公司，內(nèi)部講話變成了公開的，造成了很多人的困擾。



2012年萬科判斷地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，雖然沒有黃金時代貴，但依然是貴金屬。在白銀時代啟動轉(zhuǎn)型，才會有充足的時間，等到青銅時代再轉(zhuǎn)型就來不及了?！拔覀儚氖罗D(zhuǎn)型的決心從來沒有改變過。我們對白銀時代的判斷從來沒有改變?！庇袅帘硎荆?018年戰(zhàn)略上做了小小修訂，升級為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，不僅提供硬件，更提供服務(wù)。收斂聚焦是階段性的總結(jié)和調(diào)整，不是砍樹，是修剪。先確保根基穩(wěn)固才能更好的開枝散葉，為未來的發(fā)展贏得堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

就萬科的用人觀，郁亮強(qiáng)調(diào)，萬科的大江大海計劃不是海盜行動。萬科沒有辦法擁有全部人才。大江大海計劃先在內(nèi)部找，然后吸納社會上的優(yōu)秀人才。萬科更多主張從乙方挖人，因?yàn)樗麄兏涝趺窗芽刭|(zhì)量，怎么更好的服務(wù)客戶。所以，萬科現(xiàn)在的大江大海計劃一定不是海盜行動。

房住不炒：不去評價政策

萬科2018年報顯示，由于個別城市樓市調(diào)整，期內(nèi)計提存貨跌價準(zhǔn)備23.1億，影響歸母凈利潤減少6億。平安證券認(rèn)為，考慮公司項(xiàng)目主要以一二線為主，2019年核心城市樓市已呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，預(yù)計公司 進(jìn)一步計提資產(chǎn)減值概率較小。

今日的業(yè)績會上，針對業(yè)績減值隨即被問及，萬科執(zhí)行副總裁、首席財務(wù)官孫嘉表示，萬科定期對項(xiàng)目進(jìn)行減值測試，是否減值基于項(xiàng)目可變現(xiàn)情況，根據(jù)市場情況評估是否減值。



關(guān)于萬村計劃的推進(jìn)情況，祝九勝表示，萬村計劃是我們在租賃住宅中的一種解決方案。以深圳為例，在城中村解決1000萬人左右的居住需求。去年秋天，做了收斂聚焦的安排，出發(fā)點(diǎn)是讓居住者住的更舒服，但涉及的利益方非常多?！拔覀儠?jǐn)慎處理已獲取的房源，穩(wěn)妥推進(jìn)，盡快達(dá)到可出租的狀態(tài)?！弊＞艅傺a(bǔ)充說。

據(jù)了解，萬村計劃，是萬科啟動的，與政府和村委、村民一起參與的城中村改造計劃，以城中村綜合整治＋引進(jìn)物資營管＋城市化商業(yè)運(yùn)營的模式開展工作?！比f科在2017年正式開展城中村改造業(yè)務(wù)，由深圳市萬村發(fā)展有限公司為主體運(yùn)營。深圳本次綜合整治分區(qū)劃定的對象為全市城中村居住用地，總規(guī)模約99平方公里，并且綜合整治分區(qū)劃定的對象不能進(jìn)行重建式舊改，從根本意義上說，此舉利好萬科等進(jìn)入城中村做租賃業(yè)務(wù)的房企。

萬科作為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)龍頭開發(fā)房企，住宅開發(fā)持續(xù)受益集中度提升，同時前瞻布局 物流地產(chǎn)、長租公寓等地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，拓展新的業(yè)務(wù)模式。未來萬科如何繼續(xù)多元化？郁亮再次重申，收斂聚焦不是不做其他業(yè)務(wù)了，不是砍樹，是修剪調(diào)整。

就萬科去年銷售回款目標(biāo)是否有所下調(diào)？張旭表示，公司每年不會給自己定任務(wù)的，每天都是賣房的好日子，根據(jù)市場情況去努力。

今年的政府工作報告中，對房地產(chǎn)的表述不但字?jǐn)?shù)比往年少，而且措詞也較往年平和不少，特別是沒提“房住不炒”、“調(diào)控”、“房價”等關(guān)鍵詞，被不少人解讀為今年調(diào)控政策或?qū)捤傻男盘?。但隨后住建部部長王蒙徽在兩會部長通道中發(fā)言，重申房地產(chǎn)政策方向的數(shù)個關(guān)鍵詞，包括堅(jiān)持“房住不炒”；穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期；大力培育和發(fā)展住房租賃市場；保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

就近期房地產(chǎn)政策，郁亮強(qiáng)調(diào)，萬科一直在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)導(dǎo)講話，不去評價政策，認(rèn)真應(yīng)對。房住不炒很重要，踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)很重要。

萬科去年業(yè)績 機(jī)構(gòu)怎么看

民生證券：萬科多元業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)

民生證券認(rèn)為，萬科2018年業(yè)績穩(wěn)步增長，盈利能力持續(xù)加強(qiáng)。2018 年萬科銷售金額達(dá)6069.5億元，同比增長12.3%，市場份額由2017年的3.96%上升至4.05%，在24個城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?，行業(yè)地位凸顯。 同時萬科堅(jiān)持高質(zhì)量投資，儲備資源豐富。

多元化業(yè)務(wù)同步發(fā)展，萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收98億元，同比增長33%，連續(xù)第九年蟬聯(lián)“中國物業(yè)百強(qiáng) 企業(yè)綜合實(shí)力TOP1，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中保持領(lǐng)先。報告期內(nèi)，公司長租公寓覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)超6萬間，開業(yè)6個月以上平均出租率約92%； 管理商業(yè)項(xiàng)目逾210個，總建筑面積超1300萬平方米。2018年萬緯物流進(jìn)駐42座城市，新獲取124個項(xiàng)目，可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬平方米，其中穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率為96%；萬科多元業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，未來值得期待。

華創(chuàng)證券：經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)10年為正財務(wù)穩(wěn)健

華創(chuàng)證券指出，2018年末萬科資產(chǎn)負(fù)債率84.6%；凈負(fù)債率僅30.9%， 處于行業(yè)低位；公司2018年發(fā)債多項(xiàng)利率處于行業(yè)低位，目前現(xiàn)金短債比高達(dá)2.4倍、處于行業(yè)高位。

公司經(jīng)營情況穩(wěn)定，在龍頭房企中是僅有的連續(xù)10年經(jīng)營現(xiàn)金流為正的公司，2018年經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈額336億元。良好的現(xiàn)金流和低負(fù)債率也賦予了公司仍有充足的加杠桿空間，將持續(xù)受益于行業(yè)集中度的提升。2018年末公司已售未結(jié)金額5307.1億元，同比增長28.1%，覆蓋2018年地產(chǎn)結(jié)算金額1.86倍、較2017年繼續(xù)提升，鎖定未來業(yè)績釋放。

面向未來，在本輪房地產(chǎn)小周期延長的反常周期中， 萬科料將依靠拿地+銷售集中度雙雙提升繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢，同時公司在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑行業(yè)，未來業(yè)績和估值的貢獻(xiàn)值得期待。

平安證券：毛利率和業(yè)績增速有望保持較高水平

平安證券指出，去年萬科拿地投資穩(wěn)健，聚焦核心一二線。期內(nèi)新增項(xiàng)目227個，總建面4681.4萬平米，同比增長1.4%， 為同期銷售面積的115.9%，較2017年下降12.4個百分點(diǎn)；其中權(quán)益建面2490.2萬平米，占比53%，同比降7個百分點(diǎn)，拿地整體相對謹(jǐn)慎。按建面計算，新增項(xiàng)目 72.1%位于一二線城市；按 權(quán)益投資金額計算，81.4%位于一二線城市。

受新增項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響，平均樓面地價5427元/平米， 較2017年下降31.4%，僅為同期售價的36.1%，保障項(xiàng)目較好的盈利能力。期末公司在建及未建土儲約1.5億平，剔除已售未結(jié)后可售建面約1.1億平米，可滿足未來2-3年開發(fā)，略低于主流房企， 預(yù)計2019年公司仍將適度補(bǔ)充土儲。

平安證券認(rèn)為，萬科作為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)龍頭開發(fā)房企，住宅開發(fā)持續(xù)受益集中度提升，仍將保持較快增速。隨著市場高點(diǎn)時銷售項(xiàng)目步入結(jié)算周期， 毛利率和業(yè)績增速有望保持較高水平。

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