主題：商務(wù)部醞釀新限外政策 進(jìn)一步規(guī)范外資房地產(chǎn)投資

　早在去年年底，商務(wù)部等部委便出臺(tái)外商投資目錄，旨在嚴(yán)防外資抄底中國(guó)樓市。但由于國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的變化，外資的進(jìn)入反而成洶涌之勢(shì)。

　　而《華夏時(shí)報(bào)》記者從相關(guān)渠道了解到，目前，商務(wù)部正會(huì)同有關(guān)部門研究新的限外政策，以加強(qiáng)和進(jìn)一步規(guī)范對(duì)外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。有分析人士表示，新政策很可能是在外資結(jié)匯離場(chǎng)時(shí)，延滯結(jié)匯時(shí)間。

　　針對(duì)結(jié)匯離場(chǎng)出政策

　　就在不久前，商務(wù)部外國(guó)投資管理司司長(zhǎng)李志群在回答香港記者提問(wèn)時(shí)表示，為了配合國(guó)家的宏觀調(diào)控，商務(wù)部加強(qiáng)了對(duì)外商投資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理。商務(wù)部將與國(guó)家有關(guān)部委共同開(kāi)展工作，以加強(qiáng)和進(jìn)一步規(guī)范對(duì)外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

　　同時(shí)，據(jù)知情人士透露，國(guó)內(nèi)將出臺(tái)更為嚴(yán)厲的限外政策，旨在嚴(yán)防外資抄底炒樓。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的一位分析人士認(rèn)為：“而在此情況下，不排除新的限外政策的出臺(tái)?！?br />
　　沿海綠色集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛在接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)預(yù)計(jì)，以后政策的著力點(diǎn)會(huì)放在外資結(jié)匯離場(chǎng)的時(shí)候。主要就是把短錢變成長(zhǎng)錢，讓外資在獲利后的離場(chǎng)成本很大。

　　“而這一點(diǎn)，外管局是有能力甄別的。”孫飛說(shuō)。

　　早在2007年5月，商務(wù)部便出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批，同時(shí)，未來(lái)所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。

　　而去年的11月7日，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》指出，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作。

　　《目錄》還指出，新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制，同時(shí)，將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)”鼓勵(lì)投資類別中刪除。

　　“在當(dāng)前國(guó)際金融環(huán)境下，內(nèi)地房地產(chǎn)的限外政策，可預(yù)期會(huì)更加趨嚴(yán)?！?月25日，高通智庫(kù)機(jī)構(gòu)發(fā)表研究報(bào)告時(shí)如此表示。

　　房地產(chǎn)拐點(diǎn)致外資進(jìn)入

　　一邊是嚴(yán)防外資進(jìn)入，一邊卻是熱錢滾滾而入。

　　眼下中國(guó)的外資熱錢的進(jìn)入增幅之快為近年來(lái)所少見(jiàn)。商務(wù)部2月份的數(shù)據(jù)顯示，實(shí)際利用外資大漲了38%，而其中有一大部分作為熱錢流入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　除了人民幣升值、美國(guó)次級(jí)債危機(jī)等因素之外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)也是讓外資蜂擁而入的關(guān)鍵所在。

　　進(jìn)入2008年以來(lái)，一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)，部分城市如廣州、深圳等降價(jià)接近30％。外資進(jìn)入抄底的情況明顯。

　　“在2007年的一段時(shí)間內(nèi)極度擴(kuò)張并且負(fù)債累累的開(kāi)發(fā)商正在四處籌措建設(shè)資金。”第一太平戴維斯（北京）某人士稱，“某些情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)外資的渴求更加強(qiáng)烈。而外資確實(shí)在計(jì)劃抄底進(jìn)入?！?br />
　　同時(shí)，行業(yè)內(nèi)部人士對(duì)記者表示，有的全國(guó)型房地產(chǎn)企業(yè)，賬面上不過(guò)只有個(gè)把億的資金。

　　上述說(shuō)法得到了研究機(jī)構(gòu)的證實(shí)，高通智庫(kù)機(jī)構(gòu)發(fā)表研究報(bào)告中說(shuō)：“2008年地產(chǎn)開(kāi)局，最關(guān)鍵的是行業(yè)資金鏈條。由于行業(yè)環(huán)境的變革，目前行業(yè)內(nèi)資金緊張的企業(yè)不在少數(shù)?！?br />
　　3月27日，有媒體報(bào)道說(shuō)，匯豐、渣打、花旗、東亞等主要外資法人銀行已完成了與央行征信系統(tǒng)的連接測(cè)試，正式加入央行征信系統(tǒng)，將可通過(guò)該系統(tǒng)查詢貸款者的征信記錄。

　　此前，熟悉外資銀行運(yùn)作的人士對(duì)記者表示，很多外資銀行都在超出央行的規(guī)定要求，超標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房貸款。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，對(duì)外資銀行加以限制，是對(duì)外資進(jìn)一步強(qiáng)化監(jiān)管的步驟之一。

　　港股內(nèi)地房企受影響大

　　實(shí)際上，有分析人士稱，商務(wù)部限制外資抄底，除了要出臺(tái)新限外政策之外，在已有政策的執(zhí)行力度上也在不斷加強(qiáng)，而那些在港上市的房企受影響最大。

　　SOHO中國(guó)就是這場(chǎng)限外政策趨嚴(yán)中的最新一個(gè)犧牲者。該公司原打算將在香港首次公開(kāi)募股(IPO)籌資所得150億港元，通過(guò)正規(guī)渠道匯入內(nèi)地，以便支持其在北京前門的巨大拆遷項(xiàng)目。

　　但到現(xiàn)在，受到國(guó)家外匯管制的影響，這筆錢暫時(shí)還沒(méi)有辦法進(jìn)來(lái)。

　　即便是實(shí)力更加雄厚的公司也不得不放緩一下自己的擴(kuò)張步伐。碧桂園在去年11月取消了15億美元的發(fā)債計(jì)劃，到今年1月份恢復(fù)該計(jì)劃時(shí)，發(fā)債規(guī)模只有原來(lái)的三分之一，而且還改為成本高出正常成本許多的可轉(zhuǎn)債。

　　即使是這樣，碧桂園在新加坡市場(chǎng)此次發(fā)債募集的資金中，也僅有10％左右的資金可以進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)。其中主要原因還是外匯管理局的政策限制。

　　SOHO中國(guó)與碧桂園集團(tuán)上市所獲資金的遭遇，折射出許多開(kāi)發(fā)商如今面臨的困境。“在國(guó)內(nèi)受到緊縮貨幣政策的影響，負(fù)債累累的開(kāi)發(fā)商除了尋求海外上市尋求資金外別無(wú)選擇，但這種渠道籌集的資金又很難順利匯到內(nèi)地。”分析人士認(rèn)為。

　　對(duì)此，高通智庫(kù)指出：“由此帶給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響是，近期在香港和境外市場(chǎng)IPO等融資的房企，將面臨較惡劣的市場(chǎng)環(huán)境，在定價(jià)上面臨較大的壓力。并且，已經(jīng)境外上市的房企，再融資也受壓?！?br />


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