主題：萬科A12月銷售點(diǎn)評

1、全年銷售額破6,000億、同比+15%,實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長

　　12月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額630.1億元,環(huán)比增長8%、同比增長1.3%;實(shí)現(xiàn)簽約面積438.7萬平方米,環(huán)比增長23.4%、同比下降3.2%;銷售均價14,363元/平,環(huán)比下降12.4%、同比增長4.6%。2018年公司累計實(shí)現(xiàn)簽約金額6,069.6億元,同比增長14.5%,較1-11月降低1.8pct,居克爾瑞榜單第二、僅次于碧桂園;累計實(shí)現(xiàn)簽約面積4,037.8萬平方米,同比增長12.3%;累計銷售均價15,032元/平方米,同比增長2%。在目前一二線城市銷售仍較平穩(wěn)的基礎(chǔ)上,公司明年銷售或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)健增長。

　　2、全年拿地金額占比銷售金額50%,拿地謹(jǐn)慎中顯積極

　　12月公司在土地市場獲取杭州、東莞、廈門等地22個項目以及10個物流項目,拿地區(qū)域主要集中于一二線城市。12月公司新增建面581.2萬平方米,環(huán)比增長42.3%、同比增長1.4%;對應(yīng)總地價333.1億元,環(huán)比增長25.6%、同比增長2%;拿地金額占比銷售金額達(dá)52.9%,環(huán)比增長0.2%,較上年64.5%下降11.6pct;平均樓面價5,732元/平米,環(huán)比下降11.7%、同比增長0.7%,拿地均價占比當(dāng)月銷售均價39.9%,環(huán)比基本持平,較上年45.2%下降5.2pct。2018年全年公司共新增規(guī)劃面積5,568.9萬平方米,同比增長8.5%;對應(yīng)總地價3,062.5億元,同比下降10.4%,拿地額占比銷售額達(dá)50.5%,較上年64.5%下降14pct,但全年拿地仍相對積極;平均樓面價5,499元/平米,較上年下降17.4%,拿地均價占比當(dāng)年銷售均價36.6%,較上年下降8.6pct。按銷售均價1.5萬元/平估算公司全年新增貨值8,353億元,高于同期銷售金額6,069.6億元,仍屬于加倉行為。

　　3、投資建議:全年銷售破6,000億,拿地謹(jǐn)慎中積極,維持“強(qiáng)推”評級

　　萬科作為行業(yè)三十載領(lǐng)跑者,在提前倡導(dǎo)高周轉(zhuǎn)、探索住宅工業(yè)化、專注中小戶型精裝修產(chǎn)品、領(lǐng)先建立三級管控架構(gòu)、布局三大城市群、實(shí)施多項人才計劃、深化小股操盤模式以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展等方面都是當(dāng)之無愧的先行者,其成果也已體現(xiàn)在公司過去10年的銷售和業(yè)績雙雙高增中,也體現(xiàn)在行業(yè)領(lǐng)先的穩(wěn)健經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)中。而面向未來,在本輪房地產(chǎn)小周期延長的反常周期中,萬科望依靠拿地+銷售集中度雙雙提升繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢,同時公司在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑行業(yè),未來業(yè)績和估值的貢獻(xiàn)值得期待。我們維持公司2018-20年每股收益預(yù)測分別為3.31、4.21、5.33元,現(xiàn)價對應(yīng)18年P(guān)E僅為7.5倍,維持目標(biāo)價45元,維持“強(qiáng)推”評級。

　　4、風(fēng)險提示:房地產(chǎn)市場銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金超預(yù)期收緊。


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