主題：萬科A：銷售環(huán)比回升 買入評級

事件：公司公布10月營運數(shù)據(jù)。

單月同比大幅增長，推盤力度有所加大。公司10月份實現(xiàn)合同銷售金額540.7億元，同比增長47.0%，環(huán)比增長24.5%，合同銷售面積341.3萬方，同比增長37.7%，環(huán)比增長12.8%。單月銷售金額同比大幅增長，主因去年低基數(shù)影響，如我們此前預(yù)測，隨著10月和11月低基數(shù)的來臨，同比增速將有所回升。


從銷售面積來看，近兩月同比增長較為明顯，公司進(jìn)入年底沖刺階段，推盤力度有所加大。10月公司銷售均價15842元/平，環(huán)比增長10%，屬于今年較高水平。


累計銷售增速回升，有望完成全年銷售目標(biāo)。公司今年1-10月累計銷售金額4856.2億元，同比增長12.2%，累計銷售面積3243.4萬方，同比增長11.4%，分別較上月上升了3.2個百分點和2.5個百分點。公司累計銷售單價14973元/平，環(huán)比略有上升。公司今年上半年銷售增速略低于預(yù)期，3-5月的累計銷售額同比增速均在5%以下，從6月開始回到10%以上。三季度以來，公司加大推盤力度，10月銷售去化良好，前10月累計同比增速有所回升。我們預(yù)估公司全年銷售額6300億，目前已完成目標(biāo)的77%。


拿地節(jié)奏放緩，嚴(yán)格控制成本。公司10月拿地繼續(xù)明顯放緩，新增項目11個，基本位于重點二三線城市，權(quán)益建面174.1萬方，同比下降52.2%，環(huán)比下降22.9%，支付權(quán)益價款87.6億元，同比下降67.5%，環(huán)比下降27.0%。主要原因為去年下半年公司拿地積極，高基數(shù)導(dǎo)致同比增速明顯放緩。公司10月拿地均價5032元/平，占10月銷售均價的32%，環(huán)比下降5個百分點，三季度以來拿地明顯放緩。


新業(yè)務(wù)投入增大，長租業(yè)務(wù)值得關(guān)注。公司在新業(yè)務(wù)孵化和布局方面領(lǐng)先同行，長租公寓今年已確認(rèn)為公司的核心業(yè)務(wù)，截至上半年末已覆蓋30主要城市，獲取房源超16萬間，開業(yè)超4萬間，平均出租率約92%。印力商業(yè)平臺管理項目總建面915萬方。物流倉儲已獲取項目84個，總建面626萬方。


盈利預(yù)測與評級。預(yù)計2018-2020年EPS分別為3.20元、4.04元、4.95元，對應(yīng)PE分別為8倍、6倍、5倍。考慮到公司作為A股地產(chǎn)龍頭業(yè)績穩(wěn)健增長，給予公司2018年9.2倍估值，對應(yīng)目標(biāo)價29.44元，維持“買入”評級。


風(fēng)險提示：結(jié)算進(jìn)度或低于預(yù)期、長效機制或超預(yù)期出臺。

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