主題：萬科A：金九增速跌入負區(qū)間 買入評級

　■事件：10月9日，公司公告18年9月份銷售數(shù)據(jù)，9月份公司實現(xiàn)合同銷售面積302.5萬方，同比提升10.85%，合同銷售金額434.20億元，同比下降6.26%；1-9月份公司累計實現(xiàn)銷售面積2902.2萬方，同比增長8.93%，累計合同銷售金額4315.6億元，同比增長8.95%。

　　■金九趨冷，銷售額增速跌入負區(qū)間：1）9月銷售趨冷，增速較8月增速收窄9.77pct：

　　18年9月，公司實現(xiàn)合同銷售面積302.5萬方，同比增長10.85%，環(huán)比增長17.52%；實現(xiàn)合同銷售金額434.20億元，同比下降6.26%，環(huán)比提升13.25%；金九行情趨冷，公司9月銷售額增速繼8月的低增速，繼續(xù)回落，除卻1/2月份的第三個單月銷售額增速為負的月份。9月銷售面積同比增速雖較穩(wěn)，但9月銷售均價14353元/平米，同比下降15.43%，環(huán)比下降3.63%（較上月提升181.94元/平米），對銷售額增速有一定的拖累；2）累計銷售增速回落2.01pct，1-9月累計增速8.95%：18年1-9月份公司累計實現(xiàn)銷售面積2902.2萬方，同比增長8.93%（前值+8.71%），增速微增0.22pct；累計合同銷售金額4315.6億元，同比增長8.95%（前值+10.97%），增速收窄2.01pct；累計銷售均價14870元/平米，同比增長0.02pct（前值+2.08pct）；累計銷售均價基本較1-8月累計銷售均價相比，增速收窄2.05pct。

　　■9月拿地額/銷售額27.64%，拿地力度收縮：公司18年9月新增土地項目20個，其中6個為物流地產(chǎn)項目，14個項目為新增土地項目；物流地產(chǎn)項目總計增加占地面積80.92萬方，權(quán)益建筑面積91.3萬方。新增土地項目中，土地凈占地面積225.3萬方，計容建筑面積385.3萬方，較上年同期分別下降8.13%、下降21.39%，權(quán)益建筑面積225.8萬方，權(quán)益建筑面積/計容建筑面積比例達58.60%，即若以權(quán)益建筑面積/計容建筑面積計算平均權(quán)益比例，9月新增項目中公司平均權(quán)益比例為58.60%（前值73.35%），權(quán)益拿地額/總價款為48.14%；從18年1-9月公布的數(shù)據(jù)看，1-9月累計權(quán)益拿地額/1-9月總土地價款比例為46.55%（前值48.71%）。50%以上權(quán)益的項目（含50%）：50%以下權(quán)益的項目為8：6；100%權(quán)益的項目：非100%權(quán)益的項目為2：12。9月新增土地總地價249.29億元，同比下降15.28%；新增權(quán)益地價120.01億元，同比下降47.52%；其中，9月權(quán)益拿地額/銷售額占比為27.64%（前值42.88%），拿地力度持續(xù)收縮，低于1-9月平均拿地力度28.98%。從拿地均價來看，9月新增土地樓面價6470.10元/平米（同比+7.78%），權(quán)益樓面價5314.88元/平米；樓面價/銷售均價為45.08%，成本可控，安全邊際高。

　　■投資建議：我們看好公司諸如“軌道+物業(yè)”、物流地產(chǎn)、長租公寓及物業(yè)服務(wù)等多元化業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的前景；看好公司在行業(yè)集中度不斷向龍頭聚集的背景下的優(yōu)勢。我們預(yù)期18年業(yè)績繼續(xù)穩(wěn)步增長；預(yù)計公司18-20年公司EPS為2.88、3.13、3.52，維持“買入-A”評級，6個月目標價30元。

　　■風險提示：房地產(chǎn)市場不及預(yù)期、政策因素、公司經(jīng)營不達預(yù)期


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