主題：萬科A：領(lǐng)先建立三級管控架構(gòu) 布局三大城市群

1、銷售趨緩、9月單月同比-6%,10月低基數(shù)、銷售或?qū)⑥D(zhuǎn)好

9月公司實現(xiàn)簽約金額434.2億元,環(huán)比增長13.2%、同比下降6.3%;實現(xiàn)簽約面積302.5萬平方米,環(huán)比增長17.5%、同比增長10.8%;銷售均價14,354元/平,環(huán)比下降3.6%、同比下降15.4%。9月公司銷售趨緩,部分原因源于市場走弱;但從克爾瑞榜單來看本月房企銷售已有分化,從絕對值來看萬科單月銷售額居行業(yè)第三。我們認(rèn)為在目前預(yù)售證監(jiān)管略有向松趨勢、推盤放量以及10月份銷售基數(shù)將大幅走低的情況下(去年10月單月銷售額368億元),公司10月的銷售表現(xiàn)或?qū)⑾蚝谩?-9月公司累計實現(xiàn)簽約金額4,315.6億元,同比增長9%,較1-8月降低2pct;累計實現(xiàn)簽約面積2,902.2萬平方米,同比增長8.9%;累計銷售均價14,870元/平方米,同比基本持平。

2、9月拿地保持積極、成本控制得當(dāng),單月拿地額/銷售額達(dá)61%

9月公司在土地市場獲取東莞、上海、杭州、天津和長沙等地合計14個項目以及6個物流項目,拿地區(qū)域主要集中于二線城市及長三角、珠三角重點城市。9月公司新增建面477.1萬平方米,環(huán)比增長24.8%、同比下降7.6%;對應(yīng)總地價264.6億元,環(huán)比增長17.2%、同比下降8.7%;拿地金額占比銷售金額達(dá)60.9%,環(huán)比基本持平,較上年64.5%下降3.6pct;平均樓面價5,546元/平米,環(huán)比下降6.1%、同比下降1.1%,拿地均價占比當(dāng)月銷售均價38.6%,環(huán)比下降0%,較上年45.2%下降6.5pct。1-9月,公司共新增規(guī)劃面積4,190.2萬平方米,同比增長15%;對應(yīng)總地價2,269.4億元,同比下降8.5%,拿地額占比銷售額達(dá)52.6%,較上年64.5%下降11.9pct;平均樓面價5,416元/平米,同比下降20.4%,拿地均價占比當(dāng)年銷售均價36.4%,較上年的45.2%下降8.8pct。按銷售均價1.5萬元/平估算公司1-9月新增貨值6,285億元,高于同期銷售金額4,316億元,仍屬于加倉行為。

3、投資建議:銷售趨緩,拿地積極,成本下行,維持“強推”評級

萬科作為行業(yè)三十載領(lǐng)跑者,在提前倡導(dǎo)高周轉(zhuǎn)、探索住宅工業(yè)化、專注中小戶型精裝修產(chǎn)品、領(lǐng)先建立三級管控架構(gòu)、布局三大城市群、實施多項人才計劃、深化小股操盤模式以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展等方面都是當(dāng)之無愧的先行者,其成果也已體現(xiàn)在公司過去10年的銷售和業(yè)績雙雙高增中,也體現(xiàn)在行業(yè)領(lǐng)先的穩(wěn)健經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)中。而面向未來,在本輪房地產(chǎn)小周期延長的反常周期中,萬科望依靠拿地+銷售集中度雙雙提升繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢,同時公司在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑行業(yè),未來業(yè)績和估值的貢獻值得期待。我們維持公司2018-20年每股收益預(yù)測分別為3.31、4.21、5.33元,現(xiàn)價對應(yīng)18年P(guān)E僅為6.6倍,維持目標(biāo)價45元,維持“強推”評級。

4、風(fēng)險提示:房地產(chǎn)市場銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金超預(yù)期收緊。


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