主題：萬科A：收斂聚焦待新春 買入評(píng)級(jí)

　萬科“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的業(yè)務(wù)體系初具規(guī)模萬科一共經(jīng)歷了3次重大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)調(diào)整,分別為先做“加法”后做“減法”再做“加法”。2012年至今，公司圍繞城鄉(xiāng)發(fā)展以及居民消費(fèi)升級(jí)進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)，形成了“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的業(yè)務(wù)生態(tài)體系。

　　萬科重點(diǎn)新業(yè)務(wù)介紹和分析目前萬科已經(jīng)在多個(gè)新領(lǐng)域初具規(guī)模且具備一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，（1）萬科物業(yè)主要優(yōu)勢(shì)在于，第一，為業(yè)主提供個(gè)性化服務(wù)以及標(biāo)準(zhǔn)化管理；第二，引入事業(yè)合伙人機(jī)制，從制度上保障了物業(yè)公司快速發(fā)展。（2）萬科長(zhǎng)租公寓在規(guī)模及運(yùn)營(yíng)效率方面均具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，主要在于，第一，布局時(shí)間較早；第二，作為龍頭開發(fā)商，在租賃用地獲取方面具備一定優(yōu)勢(shì)；第三，信息系統(tǒng)建設(shè)以及全流程服務(wù)提高了招租運(yùn)營(yíng)效率；第四，人員管控效率較高。（3）萬科物流地產(chǎn)目前已經(jīng)躋身行業(yè)第二梯隊(duì)，初步形成網(wǎng)絡(luò)化布局，有助于增加客戶粘性。并且，公司項(xiàng)目選址布局較優(yōu)，保障了項(xiàng)目的投資回報(bào)率，為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式提供支撐。（4）萬科商業(yè)主要通過外延式并購加速擴(kuò)張，16年參與收購印力集團(tuán)，將其作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，18年通過印力再次收購凱德集團(tuán)在國(guó)內(nèi)的20家購物中心。

　　18-19年業(yè)績(jī)分別為3.17、3.81元/股、維持“買入”評(píng)級(jí)未來，在鞏固住宅開發(fā)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，通過組織重建，使新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“投入與產(chǎn)出”、“風(fēng)險(xiǎn)與收益”相匹配，并最終從輔助支撐性職能向現(xiàn)金流核心營(yíng)收業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的“收斂”與“聚焦”，是下一階段萬科的戰(zhàn)略重點(diǎn)，持續(xù)看好萬科的中長(zhǎng)期發(fā)展。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示政策調(diào)控制約住宅銷售回款，新業(yè)務(wù)推進(jìn)以及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不及預(yù)期。


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