主題：萬科A：收斂聚焦待新春 買入評級

　萬科“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的業(yè)務體系初具規(guī)模萬科一共經(jīng)歷了3次重大戰(zhàn)略業(yè)務調(diào)整,分別為先做“加法”后做“減法”再做“加法”。2012年至今，公司圍繞城鄉(xiāng)發(fā)展以及居民消費升級進行戰(zhàn)略升級，形成了“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的業(yè)務生態(tài)體系。

　　萬科重點新業(yè)務介紹和分析目前萬科已經(jīng)在多個新領(lǐng)域初具規(guī)模且具備一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，（1）萬科物業(yè)主要優(yōu)勢在于，第一，為業(yè)主提供個性化服務以及標準化管理；第二，引入事業(yè)合伙人機制，從制度上保障了物業(yè)公司快速發(fā)展。（2）萬科長租公寓在規(guī)模及運營效率方面均具有領(lǐng)先優(yōu)勢，主要在于，第一，布局時間較早；第二，作為龍頭開發(fā)商，在租賃用地獲取方面具備一定優(yōu)勢；第三，信息系統(tǒng)建設以及全流程服務提高了招租運營效率；第四，人員管控效率較高。（3）萬科物流地產(chǎn)目前已經(jīng)躋身行業(yè)第二梯隊，初步形成網(wǎng)絡化布局，有助于增加客戶粘性。并且，公司項目選址布局較優(yōu)，保障了項目的投資回報率，為輕資產(chǎn)運營模式提供支撐。（4）萬科商業(yè)主要通過外延式并購加速擴張，16年參與收購印力集團，將其作為商業(yè)地產(chǎn)運營平臺，18年通過印力再次收購凱德集團在國內(nèi)的20家購物中心。

　　18-19年業(yè)績分別為3.17、3.81元/股、維持“買入”評級未來，在鞏固住宅開發(fā)優(yōu)勢的基礎上，通過組織重建，使新業(yè)務實現(xiàn)“投入與產(chǎn)出”、“風險與收益”相匹配，并最終從輔助支撐性職能向現(xiàn)金流核心營收業(yè)務進行轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)進一步的“收斂”與“聚焦”，是下一階段萬科的戰(zhàn)略重點，持續(xù)看好萬科的中長期發(fā)展。

　　風險提示政策調(diào)控制約住宅銷售回款，新業(yè)務推進以及經(jīng)營業(yè)績不及預期。


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