主題：萬科“曼哈頓計劃”：13億收購北京海南航空大廈

“賣賣賣”的海航，終于在出售名單里又劃掉了一項。

　　9月21日，海航航空版塊上市公司海航控股宣布，出售位于北京東三環(huán)的海南航空大廈，接盤方是北京萬科（專題閱讀），這筆交易預(yù)計為其帶來收益5.57億元。

　　北京萬科方面，自2015年開始啟動存量物業(yè)改造計劃，剛在8月份宣布完成對該計劃的首個項目改造。

　　當(dāng)時，久未露面萬科集團高級副總裁、北方區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖向外釋放消息稱，整個大區(qū)未來三年每年將投資100億用于存量物業(yè)。

　　話音剛落，新的核心區(qū)項目便落入袋中。

　　而且，觀點地產(chǎn)新媒體還發(fā)現(xiàn)，在這筆交易里，厚樸投資董事長方風(fēng)雷也隱現(xiàn)在買家之中。巧合的是，8月1日，方風(fēng)雷與海航集團董事局董事長陳峰，在離北京約3000公里外的海南簽下了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，合作方向便包括了不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

　　就這筆收購，北京萬科表示目前交易尚未達到雙方約定的披露程度，無法透露相關(guān)內(nèi)容。

　　一筆收購背后的北萬、海航與厚樸投資

　　海航控股公告顯示，將以12.99億元向北京厚樸蘊德投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）轉(zhuǎn)讓全資子公司北京國晟物業(yè)管理有限公司（簡稱“北京國晟”）100%股權(quán)，北京國晟主要資產(chǎn)為位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北路乙2號的北京海南航空大廈。

　　評估報告還顯示，該棟大廈是在2008年海航控股向億達收購獲取，大樓于2009年投入使用。為了本次交易進行，在8月14日，海航控股便與北京國晟簽訂資協(xié)議，前者將海南航空大廈對應(yīng)的資產(chǎn)、債權(quán)及相關(guān)債務(wù)以資產(chǎn)包形式作價投資給北京國晟。

　　買方厚樸蘊德的股東情況為：萬厚（珠海）資本投資管理有限公司持股0.01%，北京萬科企業(yè)有限公司99.99%。企業(yè)注冊信息顯示，萬厚資本于2014年成立，從事業(yè)務(wù)主要為不動產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理，而且該公司董事長便是方風(fēng)雷，劉肖亦在其中擔(dān)任董事。

　　萬厚資本由萬鵬（北京）投資管理有限公司、北京厚樸融灝資本投資管理有限公司及杭州若拙投資管理有限公司分別持有40%、40%及20%股份，萬鵬投資由北京萬科全資持有，厚樸融灝則由兩位自然人股東陳蕊及張然持有。公開資料顯示，陳蕊在厚樸旗下多個公司任職。

　　中國證券投資基金業(yè)協(xié)會登記還顯示，買方厚樸蘊德系于2014年成立的股權(quán)投資基金，厚樸融灝正是其基金管理人。綜合上述信息，市場人士分析認為，北萬作為基金的LP，厚樸融灝作為基金管理人，這意味著基金投資中主要的出資方為北萬。

　　觀點地產(chǎn)新媒體還發(fā)現(xiàn)，此次交易并非萬科與海航的首次交集，海航集團旗下另一家A股上市公司海航基礎(chǔ)，在7月份宣布將武漢海航藍海臨空產(chǎn)業(yè)園（一期）項目實施主體80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予以厚樸蘊德，轉(zhuǎn)讓價為3.12億元。

　　如果說北京萬科收購北京海南航空大廈是為了投資存量資產(chǎn)，但又為何選擇跨區(qū)域的武漢產(chǎn)業(yè)園項目作為投資標的？而且，當(dāng)時海航基礎(chǔ)之所以出售，便是預(yù)料到該項目實際收益率將會下滑，盈利不及預(yù)期。

　　不過，如果從厚樸投資一方來考慮就更容易理解。

　　8月1日上午，海航集團與厚樸投資在海口海航大廈正式簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，海航集團董事局董事長陳峰稱，海航集團將在不動產(chǎn)及不動產(chǎn)金融、基礎(chǔ)設(shè)施、金融平臺、境外投資等領(lǐng)域與厚樸投資開展多層次合作。

　　故而，不排除上述北萬的兩筆交易，是由厚樸投資進行牽線搭橋。

　　艱難而漫長的北京萬科“A計劃”

　　回到這次投資的標的上面來，北京海南航空大廈由A、B兩棟塔樓組成，A棟地上18層、B棟地上9層，地下均為3層，建筑面積共計為3.91萬平米，土地面積共計1.01萬平米。

　　評估報告顯示，截至評估基準日，北京國晟資產(chǎn)賬面值為11.84億元，評估值為17.4億元，增值5.56億元，增值率46.98%；凈資產(chǎn)賬面值為7.4億元，評估值為12.96億元，增值75%，凈資產(chǎn)評估值與交易價12.99億元相近。

　　不過，有市場人士認為，雖然該棟物業(yè)位于北京東三環(huán)邊上，接近三元橋地鐵站及機場高速，地理位置優(yōu)越，但從收購價格來看，萬科的收購均價為3.3萬元/平方米，而附近寫字樓物業(yè)銷售均價多在4-5萬元，海航雖然錄得5億多的收益，但并不合算。

　　雖然不能直接斷定萬科撿了便宜，但根據(jù)北京萬科產(chǎn)業(yè)與辦公所披露的部分物業(yè)情況，其大部分物業(yè)位于四環(huán)之外，這次收購某種程度上確實也優(yōu)化了其物業(yè)資產(chǎn)，貼合萬科“曼哈頓計劃”針對核心地段舊物業(yè)的標準。

　　“曼哈頓計劃”亦是北京萬科“6+X”計劃中的A計劃，是劉肖三年前提出的存量資產(chǎn)改造計劃，意在收購城市老舊物業(yè)進行改造升級。

　　在這一計劃下，萬科近幾年已收購了十里堡西單商場、望京國際商業(yè)中心及通州萬科大都會濱江等項目。此前還有傳聞稱，萬科有意向樂視洽購北京三里屯的世茂工三商業(yè)項目，但因價格方面談不攏而中止。

　　由于老舊物業(yè)改造復(fù)雜，在物業(yè)改造成本、預(yù)期收益等方面多有顧慮，北萬首個改造項目西單商場便是歷經(jīng)兩年的時間，于2018年7月開業(yè)，成為如今的萬科時代中心。據(jù)劉肖透露，第二個曼哈頓計劃收購的項目望京萬科時代中心，也將于下半年亮相。

　　據(jù)悉，目前萬科北方區(qū)域在存量資產(chǎn)改造上的投資也達到了200億元，其中北京市場占據(jù)了75%，涉及項目約16-17個。而在未來的三年，北京萬科每年還將投資100億元在存量資產(chǎn)的改造上，希望達到400至500億存量項目的規(guī)模。

　　雖然北京萬科去年物業(yè)銷售以300億元位居北京市銷售榜首，但由于投資周期、投資偏好的不同，發(fā)展存量物業(yè)自然需要外部長線資金的加盟。為改造西單商場，北京萬科便引入了中銀投資作為長期持有運營的資本合作方。

　　更早前，北京萬科還通過設(shè)立基金方式來投資北京物業(yè)。2017年5月，北京萬科與另外五名合伙人成立了中城乾元基金，基金總出資額為53.85億元，而北萬出資額為11.95億元。不過，目前中城乾元已知的對外一筆投資是住宅全自持項目翡翠書院，而非商業(yè)地產(chǎn)。

　　根據(jù)此前流傳的海航出售名單顯示，海航計劃出售的北京、上海共9個物業(yè)，預(yù)計售價140億元，這些物業(yè)中便包括了北京海南航空大廈及其不遠處的海航大廈。

　　在萬科與海航兩度牽手的情況下，萬科是否會參與其他資產(chǎn)的處置還有待觀察。


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