主題：萬(wàn)科A:業(yè)績(jī)符合預(yù)期,長(zhǎng)租值得關(guān)注

業(yè)績(jī)總結(jié):公司發(fā)布2018年中報(bào),上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1059.7億元,同比增長(zhǎng)51.8%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)91.2億元,同比增長(zhǎng)24.9%。報(bào)告期末公司凈負(fù)債率為32.7%,維持在行業(yè)較低水平。

　　業(yè)績(jī)符合預(yù)期,已售未結(jié)資源豐富。上半年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)135.2億,同比增長(zhǎng)34.5%,毛利率為34.4%(同比略有上升),業(yè)績(jī)?cè)鏊俚陀跔I(yíng)收的原因在于管理費(fèi)率(4.1%)和財(cái)務(wù)費(fèi)率(2.2%)有所上升(同比分別提升了0.37和1.17個(gè)百分點(diǎn)),還有上半年少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)60%所致。上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額3,047億元,同比上升了9.9%,累計(jì)銷售回款率保持在93%以上。報(bào)告期末已售未結(jié)金額為5201億(較上年末增長(zhǎng)25.5%),基本鎖定2018年全年及2019年75%的業(yè)績(jī)。我們考慮到上半年完成竣工面積僅占全年的34.9%,以及部分費(fèi)用的提前確認(rèn),維持全年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)360億不變。上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算均價(jià)為14,349元/平方米,略低于銷售均價(jià)。上半年公司實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積2,321.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)40.2%,占全年開(kāi)工計(jì)劃的65.5%。

　　大力補(bǔ)充貨值、拿地成本可控。報(bào)告期內(nèi)公司獲取新項(xiàng)目117個(gè),總規(guī)劃建面2,049萬(wàn)平方米,權(quán)益建面1,144萬(wàn)平方米,權(quán)益地價(jià)約578.2億元,拿地均價(jià)為5,054元每平方米(約占上半年銷售均價(jià)的33.7%)。上半年公司新進(jìn)入涿州、鹽城、銀川等城市,城市能級(jí)進(jìn)一步下沉。截至報(bào)告期末,公司在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目總建面約1.43億平方米。其中在建項(xiàng)目總建面約8,188萬(wàn)平方米,權(quán)益建面約5,098萬(wàn)平方米;規(guī)劃中項(xiàng)目總建面約6,082萬(wàn)平方米,按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積約3,767萬(wàn)平方米。此外,公司亦參與了一批舊城改造項(xiàng)目。

　　新業(yè)務(wù)投入增大,長(zhǎng)租業(yè)務(wù)值得關(guān)注。公司在新業(yè)務(wù)孵化和布局方面領(lǐng)先同行,物業(yè)服務(wù)累計(jì)簽約面積超4.7億方,上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收41.6億(+29.8%)。長(zhǎng)租公寓今年已確認(rèn)為公司的核心業(yè)務(wù),目前已覆蓋30主要城市,獲取房源超16萬(wàn)間,開(kāi)業(yè)超4萬(wàn)間,平均出租率約92%。印力商業(yè)平臺(tái)目前共管理項(xiàng)目總建面915萬(wàn)方。物流倉(cāng)儲(chǔ)已獲取項(xiàng)目84個(gè),總建面626萬(wàn)方,平均出租率95%。

　　盈利預(yù)測(cè)與評(píng)級(jí)。預(yù)計(jì)2018-2020年EPS分別為3.26元、4.13元、5.07元,對(duì)應(yīng)PE分別為7倍、6倍、5倍?？紤]到公司作為A股地產(chǎn)龍頭業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng),給予公司2018年8.5倍估值,對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)27.71元,維持“買入”評(píng)級(jí)。


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