主題：萬科A:業(yè)績符合預期,長租值得關注

業(yè)績總結:公司發(fā)布2018年中報,上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元,同比增長51.8%;實現(xiàn)歸母凈利潤91.2億元,同比增長24.9%。報告期末公司凈負債率為32.7%,維持在行業(yè)較低水平。

　　業(yè)績符合預期,已售未結資源豐富。上半年公司實現(xiàn)凈利潤135.2億,同比增長34.5%,毛利率為34.4%(同比略有上升),業(yè)績增速低于營收的原因在于管理費率(4.1%)和財務費率(2.2%)有所上升(同比分別提升了0.37和1.17個百分點),還有上半年少數(shù)股東權益大幅增長60%所致。上半年公司實現(xiàn)銷售金額3,047億元,同比上升了9.9%,累計銷售回款率保持在93%以上。報告期末已售未結金額為5201億(較上年末增長25.5%),基本鎖定2018年全年及2019年75%的業(yè)績。我們考慮到上半年完成竣工面積僅占全年的34.9%,以及部分費用的提前確認,維持全年業(yè)績預測360億不變。上半年房地產(chǎn)業(yè)務結算均價為14,349元/平方米,略低于銷售均價。上半年公司實現(xiàn)新開工面積2,321.1萬平方米,同比增長40.2%,占全年開工計劃的65.5%。

　　大力補充貨值、拿地成本可控。報告期內(nèi)公司獲取新項目117個,總規(guī)劃建面2,049萬平方米,權益建面1,144萬平方米,權益地價約578.2億元,拿地均價為5,054元每平方米(約占上半年銷售均價的33.7%)。上半年公司新進入涿州、鹽城、銀川等城市,城市能級進一步下沉。截至報告期末,公司在建項目和規(guī)劃中項目總建面約1.43億平方米。其中在建項目總建面約8,188萬平方米,權益建面約5,098萬平方米;規(guī)劃中項目總建面約6,082萬平方米,按萬科權益計算的建筑面積約3,767萬平方米。此外,公司亦參與了一批舊城改造項目。

　　新業(yè)務投入增大,長租業(yè)務值得關注。公司在新業(yè)務孵化和布局方面領先同行,物業(yè)服務累計簽約面積超4.7億方,上半年實現(xiàn)營收41.6億(+29.8%)。長租公寓今年已確認為公司的核心業(yè)務,目前已覆蓋30主要城市,獲取房源超16萬間,開業(yè)超4萬間,平均出租率約92%。印力商業(yè)平臺目前共管理項目總建面915萬方。物流倉儲已獲取項目84個,總建面626萬方,平均出租率95%。

　　盈利預測與評級。預計2018-2020年EPS分別為3.26元、4.13元、5.07元,對應PE分別為7倍、6倍、5倍?？紤]到公司作為A股地產(chǎn)龍頭業(yè)績穩(wěn)健增長,給予公司2018年8.5倍估值,對應目標價27.71元,維持“買入”評級。


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