主題：萬科A:分紅比率大幅提升,而立之年充滿期待

研報申銀萬國證券2014-03-07 16:50
投資要點:
萬科公布年報,2013年公司實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為1354億元和151.2億元,分別同比增長31.3%和20.5%,每股收益1.37元,基本符合我們1.40元的預期。
業(yè)績增長符合預期,低價項目結(jié)算導致毛利率下滑,14年或有小幅恢復。2013年萬科營業(yè)收入和凈利潤分別為1354億元和151.2億元,分別同比增長31.3%和20.5%,基本符合我們預期。但需要注意的是:1)毛利率繼續(xù)下降,低于我們的預期。公司2013年年報毛利率從三季報的32.1%進一步下降至31.5%,較12年低5.1個百分點。低于我們預期的34%,主要是結(jié)算項目主要是11年下半年及12年銷售的項目,價格相對較低所致。13年結(jié)算均價為10787元/平,為過去三年最低點。但13年公司銷售均價已達11473元/平,已售未結(jié)均價也達到11293元/平,14隨著結(jié)算項目單價的提升,毛利率預計將有小幅回升,預計為33%。2)但土地增值稅相應減少、管理費用率以及少數(shù)股東權(quán)益損益的下降,很大程度上對沖了毛利率下降對凈利潤的影響。我們預計隨著小股操盤模式的推進,2016年以后公司結(jié)算項目權(quán)益比例將明顯下降,但小股項目的收益將以投資收益的方式體現(xiàn),并最終呈現(xiàn)為ROE 的提升。
2013年分紅比率大幅提升,2014年令人期待。2013年的年報還有很多值得關注的變化:1)分紅比率大幅提升。2013年萬科的利潤分配預案為每10股派現(xiàn)金4.1元,占凈利潤比例從12年的16%大幅提高到30%,按目前股價算,股息率達到5.6%,并計劃在未來進一步提升分紅比率。我們認為,當前房地產(chǎn)和資本市場環(huán)境下,地產(chǎn)公司提高股息率正當其時。萬科率先付諸實施,將顯著提升對中長期投資者的吸引力。2)商業(yè)運營取得突破。萬科13年投資性房地產(chǎn)從23.8億大幅上升至117.1億,自持物業(yè)明顯增加,北京、深圳、蘇州等地的商業(yè)廣場開業(yè)經(jīng)營,運營情況。3)步入國際化時代。13年,萬科進入美國、香港、新加坡從事房地產(chǎn)開發(fā),并在海外2次低息融資,國際化穩(wěn)步前行。同時,公司B 轉(zhuǎn)H 方案也在本周獲證監(jiān)會批準,未來在項目拓展及資金成本方面將更具優(yōu)勢。4)理解真正的互聯(lián)網(wǎng)思維。13年年報的《致股東》中,萬科用近一半的篇幅闡述了對移動互聯(lián)網(wǎng)的理解。以我粗淺的認識,公司所表達的,移動互聯(lián)網(wǎng)應該是平臺、是渠道,其直接目的應該是為客戶提供增值服務,其根本目的應該是通過更好的業(yè)主體驗為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟價值。而萬科目前各項社區(qū)服務為現(xiàn)代業(yè)主提供了大量方便,服務品質(zhì)已成為業(yè)內(nèi)標桿。目前,萬科的物業(yè)已有餐飲、快遞、倉儲、中介、家居代購等多項經(jīng)典服務,良好的物業(yè)服務和口碑將成為公司銷售增長的重要保障。
2014,萬科以至而立之年,在維持銷售快速增長的同時,公司商業(yè)運營、國際化、物業(yè)管理等業(yè)務的發(fā)展令人期待。同時,公司將大幅提升分紅比率,投資價值凸顯,維持買入評級。公司13年新開工面積2131萬方,同比增長48.7%,預計14年貨量達到2700億以上,維持2014年銷售額為2000億的預測,同比增長17%。預計14-16年EPS 分別為1.64、1.88、2.19元(14、15年EPS 分別從1.71、2.02元有所下調(diào)),對應PE 分別為4.5X、3.8X、3.3X。RNAV為16.5元,目前折價56%,維持買入評級

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