確定了！REITs權益屬性明確，影響有多大？業(yè)內最新解讀
來源：券商中國
2月8日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》（簡稱“4號指引”）。根據(jù)該規(guī)定中相關表述，原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認為權益屬性產(chǎn)品。
市場人士表示，公募REITs定位為特殊權益產(chǎn)品，意義重大，不僅能夠清晰引導原始權益人的明確發(fā)行邏輯，更有助于投資機構建立匹配的投資邏輯、投資策略、風險控制、會計核算以及考核機制等。
明確公募REITs權益屬性定位

自公募REITs上市以來，市場各方普遍認同REITs產(chǎn)品的權益屬性，實踐中已上市REITs在原始權益人層面也已按權益進行列報，但在制度性層面并未作出明確安排。
公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺，投資人既獲取資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)營收益，也相應承擔資產(chǎn)經(jīng)營相關風險，并非獲取固定收益，風險收益更貼近權益類產(chǎn)品。
公募REITs產(chǎn)品在二級市場交易價格，除了本身資產(chǎn)經(jīng)營變化影響外，受宏觀經(jīng)濟、政策、資金等因素影響較大，根據(jù)中證REITs全收益指數(shù)測算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅達到58%，如此幅度的波動性也充分說明其更貼近權益屬性的特征。
此次證監(jiān)會發(fā)布的4號指引也指出了相關問題。4號指引指出，監(jiān)管實踐發(fā)現(xiàn)，部分公司對于并表原始權益人在合并財務報表層面將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為負債還是權益，存在理解上的偏差和分歧。
4號指引指出，并表原始權益人合并財務報表層面對于基礎設施REITs其他方持有的份額，列報為負債還是權益，主要取決于原始權益人是否存在無條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的義務，具體考慮以下兩方面因素：
一是基礎設施REITs是否可以避免現(xiàn)金分配義務。根據(jù)證監(jiān)會、交易所等相關監(jiān)管要求，若基礎設施REITs產(chǎn)品連續(xù)兩年未按照相關規(guī)定將不低于基金年度可供分配金額的90%進行收益分配的，相關基金產(chǎn)品將按規(guī)定被交易所終止上市。據(jù)此，發(fā)行人有權選擇在交易所終止上市以避免前述規(guī)定要求的現(xiàn)金分配義務。
二是基礎設施REITs是否可以避免到期強制清算義務?；A設施REITs雖然成立時設置了初始期限，但其可通過擴募購入新的基礎設施資產(chǎn)延長合同期限。
因此，如發(fā)行人已依照相關規(guī)定要求說明前述分配、終止上市和擴募延期安排，且不存在其他可能導致判斷為金融負債的約定，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務，并表原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益。從基礎設施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質上屬于權益工具投資。
推動公募REITs市場生態(tài)建設

市場人士指出，建立REITs產(chǎn)品權益屬性共識是REITs市場生態(tài)建設的基礎，將進一步影響市場投融資兩端建設、配套機制完善。
一是有利于維護二級市場穩(wěn)定，促進長期配置投資。本次政策的出臺，明確了在會計核算時RIETs為權益屬性產(chǎn)品，可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)科目，消弭二級市場短期波動對利潤表的影響，緩解市場因流動性和止損壓力帶來的被動減持行為，鼓勵機構投資人長期持有，較好地匹配公募REITs品種長期投資的業(yè)務實質。為社保資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等長期資金和其他配置型投資者進入市場夯實根基，進一步優(yōu)化投資者結構，推動長期配置型資金比例提升。同時，公募REITs市場可以更好發(fā)揮長期投資者對基礎設施項目的估值定價功能，引導實體資產(chǎn)的一二級交易市場良性交互。
二是助力公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行，激發(fā)盤活資產(chǎn)活力。原始權益人尤其是央企與國企等特別關注盤活存量資產(chǎn)、降杠桿作用，由于REITs能否計入權益工具缺乏明確制度安排，在權益屬性認同和積極推進項目培育方面仍存在困惑和疑慮。此次政策出臺，有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿預期，將大大提高企業(yè)發(fā)行的積極性，從而助力公募REITs市場持續(xù)擴容。
“近期REITs項目2023年四季報陸續(xù)披露，整體運營較為穩(wěn)健，邊際上略有分化，全年可供分派目標基本達成?！庇惺袌鰴C構指出，會計處理方式的明確將進一步推動市場錨定REITs底層價值進行交易，促進市場價格更緊密地圍繞價值波動。當前許多REITs項目可能已經(jīng)處于估值偏底部區(qū)域，其高分紅屬性和配置價值進一步凸顯，在估值方法調整和市場、管理人、監(jiān)管的協(xié)同支持下，市場價值有望得到修復。
責編：萬健祎
校對：趙燕