確定了！REITs權(quán)益屬性明確，影響有多大？業(yè)內(nèi)最新解讀
來源：券商中國
2月8日，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》（簡(jiǎn)稱“4號(hào)指引”）。根據(jù)該規(guī)定中相關(guān)表述，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品。
市場(chǎng)人士表示，公募REITs定位為特殊權(quán)益產(chǎn)品，意義重大，不僅能夠清晰引導(dǎo)原始權(quán)益人的明確發(fā)行邏輯，更有助于投資機(jī)構(gòu)建立匹配的投資邏輯、投資策略、風(fēng)險(xiǎn)控制、會(huì)計(jì)核算以及考核機(jī)制等。
明確公募REITs權(quán)益屬性定位

自公募REITs上市以來，市場(chǎng)各方普遍認(rèn)同REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性，實(shí)踐中已上市REITs在原始權(quán)益人層面也已按權(quán)益進(jìn)行列報(bào)，但在制度性層面并未作出明確安排。
公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺(tái)，投資人既獲取資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)營收益，也相應(yīng)承擔(dān)資產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并非獲取固定收益，風(fēng)險(xiǎn)收益更貼近權(quán)益類產(chǎn)品。
公募REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格，除了本身資產(chǎn)經(jīng)營變化影響外，受宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、資金等因素影響較大，根據(jù)中證REITs全收益指數(shù)測(cè)算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅達(dá)到58%，如此幅度的波動(dòng)性也充分說明其更貼近權(quán)益屬性的特征。
此次證監(jiān)會(huì)發(fā)布的4號(hào)指引也指出了相關(guān)問題。4號(hào)指引指出，監(jiān)管實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，部分公司對(duì)于并表原始權(quán)益人在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為負(fù)債還是權(quán)益，存在理解上的偏差和分歧。
4號(hào)指引指出，并表原始權(quán)益人合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額，列報(bào)為負(fù)債還是權(quán)益，主要取決于原始權(quán)益人是否存在無條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的義務(wù)，具體考慮以下兩方面因素：
一是基礎(chǔ)設(shè)施REITs是否可以避免現(xiàn)金分配義務(wù)。根據(jù)證監(jiān)會(huì)、交易所等相關(guān)監(jiān)管要求，若基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品連續(xù)兩年未按照相關(guān)規(guī)定將不低于基金年度可供分配金額的90%進(jìn)行收益分配的，相關(guān)基金產(chǎn)品將按規(guī)定被交易所終止上市。據(jù)此，發(fā)行人有權(quán)選擇在交易所終止上市以避免前述規(guī)定要求的現(xiàn)金分配義務(wù)。
二是基礎(chǔ)設(shè)施REITs是否可以避免到期強(qiáng)制清算義務(wù)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs雖然成立時(shí)設(shè)置了初始期限，但其可通過擴(kuò)募購入新的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)延長(zhǎng)合同期限。
因此，如發(fā)行人已依照相關(guān)規(guī)定要求說明前述分配、終止上市和擴(kuò)募延期安排，且不存在其他可能導(dǎo)致判斷為金融負(fù)債的約定，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務(wù)，并表原始權(quán)益人在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為權(quán)益。從基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他投資方的會(huì)計(jì)處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資。
推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)

市場(chǎng)人士指出，建立REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性共識(shí)是REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的基礎(chǔ)，將進(jìn)一步影響市場(chǎng)投融資兩端建設(shè)、配套機(jī)制完善。
一是有利于維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)長(zhǎng)期配置投資。本次政策的出臺(tái)，明確了在會(huì)計(jì)核算時(shí)RIETs為權(quán)益屬性產(chǎn)品，可以選擇將估值損益計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)科目，消弭二級(jí)市場(chǎng)短期波動(dòng)對(duì)利潤表的影響，緩解市場(chǎng)因流動(dòng)性和止損壓力帶來的被動(dòng)減持行為，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資人長(zhǎng)期持有，較好地匹配公募REITs品種長(zhǎng)期投資的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。為社保資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等長(zhǎng)期資金和其他配置型投資者進(jìn)入市場(chǎng)夯實(shí)根基，進(jìn)一步優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，推動(dòng)長(zhǎng)期配置型資金比例提升。同時(shí)，公募REITs市場(chǎng)可以更好發(fā)揮長(zhǎng)期投資者對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值定價(jià)功能，引導(dǎo)實(shí)體資產(chǎn)的一二級(jí)交易市場(chǎng)良性交互。
二是助力公募REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行，激發(fā)盤活資產(chǎn)活力。原始權(quán)益人尤其是央企與國企等特別關(guān)注盤活存量資產(chǎn)、降杠桿作用，由于REITs能否計(jì)入權(quán)益工具缺乏明確制度安排，在權(quán)益屬性認(rèn)同和積極推進(jìn)項(xiàng)目培育方面仍存在困惑和疑慮。此次政策出臺(tái)，有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿預(yù)期，將大大提高企業(yè)發(fā)行的積極性，從而助力公募REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容。
“近期REITs項(xiàng)目2023年四季報(bào)陸續(xù)披露，整體運(yùn)營較為穩(wěn)健，邊際上略有分化，全年可供分派目標(biāo)基本達(dá)成?！庇惺袌?chǎng)機(jī)構(gòu)指出，會(huì)計(jì)處理方式的明確將進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)錨定REITs底層價(jià)值進(jìn)行交易，促進(jìn)市場(chǎng)價(jià)格更緊密地圍繞價(jià)值波動(dòng)。當(dāng)前許多REITs項(xiàng)目可能已經(jīng)處于估值偏底部區(qū)域，其高分紅屬性和配置價(jià)值進(jìn)一步凸顯，在估值方法調(diào)整和市場(chǎng)、管理人、監(jiān)管的協(xié)同支持下，市場(chǎng)價(jià)值有望得到修復(fù)。
責(zé)編：萬健祎
校對(duì)：趙燕