主題：萬科能否度過“至暗時刻”？

面對美元債暴跌，在自我澄清“非公司基本面出現(xiàn)任何問題”但未能立刻消除市場疑慮后，萬科拉來國資股東站臺。

　　《中國經(jīng)營報》記者獲悉，11月6日，面對近期公司債券的非理性波動，萬科與境內(nèi)外金融機構(gòu)舉行三季度業(yè)績說明會。值得注意的是，除了公司管理層，深圳市國資委主任王勇健，深圳市國資委黨委委員、二級巡視員葉新明以及深圳市地鐵集團有限公司（萬科第一大股東，以下簡稱“深鐵集團”）董事長辛杰等也出席了此次說明會。

　　近期，關(guān)于萬科“危矣”的言論甚囂塵上。相關(guān)原因在于萬科多只美元債價格發(fā)生大幅波動。11月3日，萬科A股股價盤中跌至11.07元/股，為近5年來新低。

　　記者獲悉，會上，深圳市國資委及深鐵集團均表態(tài)力挺萬科，并提出具體支持措施，其中包括擬拿出真金白銀為萬科注入新的流動性。這一消息著實提振了市場情緒，截至11月6日，萬科A股股價報收11.97元/股，漲幅6.21%；H股股價報收8.14港元/股，漲幅7.25%。11月7日，萬科美元債和境內(nèi)債保持了前一日的回漲態(tài)勢。

　　不過，萬科亦就深鐵集團在說明會上所提及的支持措施發(fā)布公告稱：“尚無任何具體安排，存在不確定性。”當(dāng)口號聲歸于平靜，有了國資大股東的力撐，萬科距離收獲“真正的安全”還有多遠？作為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，萬科能否度過“至暗時刻”？

　　“馳援”

　　自10月下旬以來，萬科的多只債券到期收益率較票面利率大幅偏離。這些債券中，2024年到期的“VNKRLE 5.35 03/11/24”“VNKRLE 4.2 06/07/24”的到期收益率分別一度升至43.95%、60.65%，引發(fā)市場對公司經(jīng)營風(fēng)險的擔(dān)憂。

　　與此同時，萬科A股股價自10月初以來震蕩下跌，在10月13日—19日連續(xù)5個交易日持續(xù)下跌，10月20日小幅回升，但仍在低位徘徊，直至11月3日盤中跌至近5年來新低。此前，出現(xiàn)債務(wù)違約的中國恒大、融創(chuàng)等房企，其亦遭遇股債雙殺。

　　對于股價走勢，萬科在投資者互動平臺上表示：“目前股價走勢與行業(yè)正處于新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變以及行業(yè)面臨多種挑戰(zhàn)有關(guān)，公司將努力做好經(jīng)營，守護公司安全，同時也會做好資金的統(tǒng)籌規(guī)劃和利用，最大限度地維護公司和股東利益?！标P(guān)于境內(nèi)外部分債券交易出現(xiàn)異動，10月31日，萬科答復(fù)稱：“并非公司基本面出現(xiàn)任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實猜測，導(dǎo)致公司美元債價格在上周尾出現(xiàn)大幅波動?！?br />
　　不過，萬科的此番自我澄清未能徹底消除市場疑慮。

　　11月3日，市場傳出萬科將于11月6日面向金融機構(gòu)召開線上交流會的消息，令市場情緒有所波動。11月6日，萬科股價高開。截至11月6日，萬科多只存續(xù)的美元債漲勢加快，收益率下滑明顯。

　　這是萬科的三季度業(yè)績說明會，也是一場聲勢浩大的“馳援”。與以往不同，深圳市國資委層面也派出了高規(guī)格的參會人員。

　　會上，深圳市國資委方面表示，萬科是深圳國資體系重要成員，深圳市國資委充分認可和信任萬科團隊的專業(yè)性，萬科長期堅持穩(wěn)健的經(jīng)營策略和財務(wù)政策，具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說的財務(wù)風(fēng)險、管理風(fēng)險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認購、協(xié)調(diào)金融機構(gòu)融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。

　　“國資國企有實力也有能力支持萬科防范和應(yīng)對各類風(fēng)險?！鄙钲谑袊Y委方面表示。

　　與此同時，辛杰表示，將堅定與萬科站在一起，已準(zhǔn)備好豐富“工具箱”給予支持?！搬槍谫Y本市場的異常波動，當(dāng)下信心與團結(jié)尤為重要?！睘榇?，辛杰表示，深鐵集團將根據(jù)市場情況有序釋放“工具箱”，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計超過100億元；深鐵集團正在積極準(zhǔn)備，擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券。

　　面對大股東減持的市場質(zhì)疑，辛杰在會上表示：“深鐵集團堅定看好萬科的發(fā)展前景，從未制定過任何減持萬科股份的計劃，也從未在任何場合表達過要減持的想法?！?br />
　　值得注意的是，萬科于10月底公告稱，辛杰上任萬科董事會副主席。公告顯示，辛杰從2017年9月至今，任深鐵集團黨委書記、董事長。自2020年7月至今，辛杰任萬科董事。根據(jù)萬科2022年年報，未在公司任職的董事辛杰等人，未從公司獲得報酬。

　　據(jù)萬科透露，自深鐵集團入股后，深圳國資一直將萬科納入統(tǒng)計范圍。截至2022年年底，萬科總資產(chǎn)占深圳國資總資產(chǎn)的比例約35%、占利潤總額的比例約40%。至此，萬科的經(jīng)營發(fā)展對深圳國資具有重大影響。

　　“壓力”

　　這場“馳援”旨在注入流動性。

　　記者注意到，早在萬科美元債價格發(fā)生大幅波動之前，10月17日，國際評級機構(gòu)惠譽將萬科的長期外幣發(fā)行人違約評級、萬科全資子公司的高級無抵押評級以及其未償付高級票據(jù)的評級均自“BBB+”下調(diào)至“BBB”，發(fā)行人違約評級的展望為穩(wěn)定。

　　惠譽在報告中表示，下調(diào)萬科評級反映出：惠譽預(yù)期，中期內(nèi)萬科的杠桿率（以凈債務(wù)與物業(yè)凈資產(chǎn)的比率衡量）將高于35%，而35%是此前萬科滿足負面敏感性閾值的觸發(fā)條件。萬科近期的銷售額表現(xiàn)弱于惠譽預(yù)期，這或侵蝕其現(xiàn)金生成能力及去杠桿進程。但鑒于深圳市國資委的參與，萬科擁有暢通的融資渠道，在波動的市場環(huán)境中仍保持強勁的流動性，且其債務(wù)到期狀況在上半年有所改善。

　　三季報顯示，因新增融資減少，萬科前三季度籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下降199.45%。截至三季度末，萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍；有息負債為3230.3億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債占比為14.8%，較今年年初下降5.7個百分點。

　　報告期內(nèi)，萬科先后發(fā)行金額為20億元的三年期中期票據(jù)，以及金額為20億元的三年期公司債券，發(fā)行利率分別為3.07%和3.10%。前三季度，萬科境內(nèi)新增融資的綜合成本為3.64%。

　　第三季度，萬科營收約894.16億元，凈利潤約37.51億元，兩項指標(biāo)均出現(xiàn)同比下降。前三季度，萬科營收約2903.08億元，同比下降14.04%；凈利潤約136.21億元，同比下降20.31%；扣非凈利潤約119.6億元，同比下降27.7%。其中，萬科前三季度房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為1831.7萬平方米，貢獻營業(yè)收入2442.1億元；累計實現(xiàn)合同銷售面積1818.4萬平方米，合同銷售金額2806.1億元，同比分別下降6.1%和10.8%。

　　公告顯示，10月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積200萬平方米，合同銷售金額318.3億元；新增1個開發(fā)項目，位于合肥廬陽區(qū)，權(quán)益比例為45%，需支付權(quán)益地價2.97億元。1—10月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2018.4萬平方米，合同銷售金額3124.4億元。

　　三季度業(yè)績說明會上，萬科董事會主席郁亮表示：“黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。萬科對市場一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題。市場的恢復(fù)需要三組力量的合力，即能買、想買、需要買?！?br />
　　郁亮指出，目前仍存在的難點是“想買”的問題，即恢復(fù)消費者的信心?！耙龅竭@一點，首先需要行業(yè)保持穩(wěn)定。一個總是出問題的行業(yè)，消費者信心很難鞏固，保持行業(yè)穩(wěn)定需要市場各方共同努力，其次是需要時間。近兩年壓力大的原因在于商品住宅建設(shè)交付洪峰與銷售連續(xù)下滑疊加在一起，但從行業(yè)施工情況來看，到明年下半年這一疊加過程能基本結(jié)束?！?br />
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