分業(yè)務(wù)來看，開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率20.4%，放在現(xiàn)在行業(yè)的水平是中等偏上的水平，但是相比于過去確實(shí)是有一定程度的下降，特別是2022年行業(yè)銷售大幅下降，銷售端的毛利率還是有相當(dāng)?shù)膲毫Γ曳康禺a(chǎn)結(jié)算有一定的滯后性，隨著銷售資源逐漸進(jìn)入到竣工交付，銷售端的壓力會(huì)在未來一兩年在結(jié)算端會(huì)有反映，所以結(jié)算毛利率階段性還是會(huì)有下滑的壓力。但也要看到，公司現(xiàn)在新拿的項(xiàng)目投資質(zhì)量很好，不管是投資兌現(xiàn)度，還是盈利表現(xiàn)都還是比較好的，能夠穩(wěn)定在20%左右的水平，所以相信經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率還是能夠整體穩(wěn)定向好。



韓慧華表示，關(guān)于物業(yè)，在萬科的報(bào)告里，如果剔除抵消后，大概物業(yè)的毛利率是14.4%，確實(shí)比上年有3個(gè)百分點(diǎn)的下降，一方面是在會(huì)計(jì)上選擇了更加審慎的處理，過往收購(gòu)業(yè)務(wù)的溢價(jià)大部分都計(jì)入了資產(chǎn)，并且進(jìn)行了攤銷，所以對(duì)毛利率會(huì)有一定的影響，今年的影響是2個(gè)百分點(diǎn)。另一方面受到行業(yè)的影響，過往毛利率比較高的社區(qū)增值服務(wù)的毛利率和收入有一定下降，所以整體對(duì)毛利率的表現(xiàn)有一定的影響。但是經(jīng)常性業(yè)務(wù)現(xiàn)在也在不斷提效，包括科技板塊的收入和毛利率表現(xiàn)非常好，相信2023年之后毛利率會(huì)有所回升。



關(guān)于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，無論是商業(yè)、物流、公寓，整體來說隨著公司經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)逐漸成熟，利潤(rùn)率水平是在上升的，去年在報(bào)表里上升了6個(gè)百分點(diǎn)，但也是因?yàn)槌杀痉ǖ囊蛩?，所以整體相對(duì)來說對(duì)毛利率沒有形成拉升的貢獻(xiàn)。盡管受到會(huì)計(jì)政策的影響，公司相信隨著經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)本身表現(xiàn)向好，它的價(jià)值增長(zhǎng)是在的，雖然在會(huì)計(jì)報(bào)表上沒有很完整地反映出來。



萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海表示，穩(wěn)定毛利率水平方面首先做的是穩(wěn)定存量資源的毛利率水平，存量資源的提效和增收是公司當(dāng)前非常重要的一項(xiàng)工作，一部分是在建在售的存量，目前選擇的突破口主要是在精益管理上，主要是兩個(gè)抓手，一個(gè)是量?jī)r(jià)管理，另外一個(gè)是費(fèi)效比的提升。



“這方面我們?nèi)ツ曜隽艘恍┕φn，根據(jù)市場(chǎng)的變化和流速，以周為單位動(dòng)態(tài)檢視量?jī)r(jià)的關(guān)系，盡量做到一房一價(jià)，這樣既能給客戶實(shí)惠，也能提高我們的收益。另外有一部分存量是土地階段，我們重新打開看了一下，主要是看產(chǎn)品的定位和投入產(chǎn)出的關(guān)系，我們希望能夠通過挖掘不同產(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)和投入產(chǎn)出比對(duì)毛利水平的貢獻(xiàn)。為此我們還有一個(gè)像小紅書一樣的成本挖潛手冊(cè)，希望能夠?qū)γ接兴暙I(xiàn)。”張海表示，新增投資方面萬科更加謹(jǐn)慎，而且相對(duì)現(xiàn)在來說也比較完備，公司投前投后拉通管理，對(duì)操盤團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)品成本、工期等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上做了非常明確的要求，確保投資兌現(xiàn)能夠達(dá)成。目前看公司新增投資的毛利水平在20%左右，基本達(dá)到預(yù)期?！斑@是非常積極的信號(hào)，之前毛利給公司還是有一定壓力，未來這方面如果能堅(jiān)持下去，公司毛利的穩(wěn)定和提升應(yīng)該是有信心的”。