分業(yè)務來看，開發(fā)業(yè)務的毛利率20.4%，放在現(xiàn)在行業(yè)的水平是中等偏上的水平，但是相比于過去確實是有一定程度的下降，特別是2022年行業(yè)銷售大幅下降，銷售端的毛利率還是有相當?shù)膲毫?，而且房地產結算有一定的滯后性，隨著銷售資源逐漸進入到竣工交付，銷售端的壓力會在未來一兩年在結算端會有反映，所以結算毛利率階段性還是會有下滑的壓力。但也要看到，公司現(xiàn)在新拿的項目投資質量很好，不管是投資兌現(xiàn)度，還是盈利表現(xiàn)都還是比較好的，能夠穩(wěn)定在20%左右的水平，所以相信經過一段時間的調整，開發(fā)業(yè)務的毛利率還是能夠整體穩(wěn)定向好。



韓慧華表示，關于物業(yè)，在萬科的報告里，如果剔除抵消后，大概物業(yè)的毛利率是14.4%，確實比上年有3個百分點的下降，一方面是在會計上選擇了更加審慎的處理，過往收購業(yè)務的溢價大部分都計入了資產，并且進行了攤銷，所以對毛利率會有一定的影響，今年的影響是2個百分點。另一方面受到行業(yè)的影響，過往毛利率比較高的社區(qū)增值服務的毛利率和收入有一定下降，所以整體對毛利率的表現(xiàn)有一定的影響。但是經常性業(yè)務現(xiàn)在也在不斷提效，包括科技板塊的收入和毛利率表現(xiàn)非常好，相信2023年之后毛利率會有所回升。



關于經營業(yè)務，無論是商業(yè)、物流、公寓，整體來說隨著公司經營表現(xiàn)逐漸成熟，利潤率水平是在上升的，去年在報表里上升了6個百分點，但也是因為成本法的因素，所以整體相對來說對毛利率沒有形成拉升的貢獻。盡管受到會計政策的影響，公司相信隨著經營業(yè)務本身表現(xiàn)向好，它的價值增長是在的，雖然在會計報表上沒有很完整地反映出來。



萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經營本部首席合伙人張海表示，穩(wěn)定毛利率水平方面首先做的是穩(wěn)定存量資源的毛利率水平，存量資源的提效和增收是公司當前非常重要的一項工作，一部分是在建在售的存量，目前選擇的突破口主要是在精益管理上，主要是兩個抓手，一個是量價管理，另外一個是費效比的提升。



“這方面我們去年做了一些功課，根據(jù)市場的變化和流速，以周為單位動態(tài)檢視量價的關系，盡量做到一房一價，這樣既能給客戶實惠，也能提高我們的收益。另外有一部分存量是土地階段，我們重新打開看了一下，主要是看產品的定位和投入產出的關系，我們希望能夠通過挖掘不同產品的價值點實現(xiàn)產品溢價和投入產出比對毛利水平的貢獻。為此我們還有一個像小紅書一樣的成本挖潛手冊，希望能夠對毛利水平有所貢獻?！睆埡１硎荆略鐾顿Y方面萬科更加謹慎，而且相對現(xiàn)在來說也比較完備，公司投前投后拉通管理，對操盤團隊在產品成本、工期等關鍵節(jié)點上做了非常明確的要求，確保投資兌現(xiàn)能夠達成。目前看公司新增投資的毛利水平在20%左右，基本達到預期?！斑@是非常積極的信號，之前毛利給公司還是有一定壓力，未來這方面如果能堅持下去，公司毛利的穩(wěn)定和提升應該是有信心的”。