主題：萬科A：股權募資符合各方利益 第一大股東提請一般性授權

公司第一大股東不僅堅決支持公司發(fā)展，也對現(xiàn)階段股權募資樂見其成。我們相信，由于房地產(chǎn)市場潛在投資ROE 走高，強開發(fā)能力的公司現(xiàn)階段股權募資對新老股東都十分有利。公司在較長的歷史中證明了自身很強的開發(fā)能力，也保持了極強的戰(zhàn)略前瞻。例如，公司在市場亢奮、同行高價拿地的階段，大幅減低了規(guī)劃中面積占總土儲比例，避免進入很多三四線城市，保持總部瘦身，區(qū)域強韌。
公司公告，第一大股東深鐵集團提請股東大會授權董事會，全權處理包括關于在A 股及/或H 股發(fā)行不超過20%的股份。
深圳國資不僅堅決支持公司發(fā)展，也體現(xiàn)存量股東對現(xiàn)階段募集資金的信心。
此前，公司和深圳國資6 家市屬企業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，已充分體現(xiàn)了深圳國資對萬科的長期支持。本次由深鐵集團提請股東大會授權董事會，事涉股份發(fā)行的一般性授權，這不僅再次體現(xiàn)了公司第一大股東對公司發(fā)展的支持，更說明公司第一大股東認為，當前時間點發(fā)行股份，是對存量股東利益最大化的行為。
A 股市場再融資功能恢復，有利于A 股龍頭公司優(yōu)化資產(chǎn)負債表，更有利于其為新老股東創(chuàng)造更大的每股收益。我們認為，公司第一大股東在A 股市場再融資功能恢復之后，即發(fā)起一般性授權的提請，時間上并非偶然。我們相信，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能只依靠債務融資發(fā)展，股權融資的缺位也是多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2021 年之后陸續(xù)信用出險的重要原因。一旦龍頭房企的資產(chǎn)負債表得到優(yōu)化，由于當前房地產(chǎn)市場潛在投資ROE 持續(xù)走高，對于開發(fā)能力較強的公司來說，預計募集資金將有效增厚業(yè)績，為參加發(fā)行的新股東和存量股東創(chuàng)造更高的每股收益。
房地產(chǎn)市場預計在2022 年上半年走穩(wěn)，公司迎來良好的發(fā)展環(huán)境。我們認為，創(chuàng)下歷史新低的按揭貸款平均利率，不斷優(yōu)化的疫情防控措施，都為穩(wěn)定房地產(chǎn)需求基本面打下堅實基礎。到2022 年四季度，二手房市場交易已經(jīng)明顯有所起色。我們預計，2023 年銷售前低后高，全年商品房銷售額同比下降2%，公司銷售則能跑贏行業(yè)。如果公司能獲得增量股權融資，并考慮到當前銀行積極支持高信用房企發(fā)展，我們預計2024 年公司銷售額有望顯著提升，且盈利能力也可能隨著市場份額提升而提升。
風險因素：部分城市房價仍在繼續(xù)下行的風險；公司本次只是公告第一大股東提請對董事會一般性授權，未來融資方案時間和細節(jié)不確定的風險；如未來房地產(chǎn)市場潛在項目投入ROE 下降，則股權融資不再能增厚新老股東的每股收益的風險。
看好A 股龍頭崛起。我們認為，公司在較長的歷史中證明了自身很強的開發(fā)能力，也保持了極強的戰(zhàn)略前瞻。例如，公司在市場亢奮、同行高價拿地的階段，大幅減低了規(guī)劃中面積占總土儲比例，避免進入很多三四線城市，保持總部瘦身，區(qū)域強韌。在管理上，公司一直是業(yè)內(nèi)翹楚，但在融資層面，公司一度在美元債發(fā)行和股權融資方面明顯落后于港股紅籌上市公司。如今，競爭者在美元債和股權融資方面的優(yōu)勢不復存在，公司遇到了天時地利人和的局面。我們維持公司2022/23/24 年2.10/2.26/2.54 元的EPS 預測，參考高信用企業(yè)（保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地）2022 年6-15 倍的PE 水平，給予萬科A/萬科企業(yè)2022 年12 倍PE，對應25 元（A 股）和29 港元（港股）的目標價，維持公司“買入”的投資評級。

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