主題：萬(wàn)科A：股權(quán)募資符合各方利益 第一大股東提請(qǐng)一般性授權(quán)

公司第一大股東不僅堅(jiān)決支持公司發(fā)展，也對(duì)現(xiàn)階段股權(quán)募資樂(lè)見(jiàn)其成。我們相信，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在投資ROE 走高，強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力的公司現(xiàn)階段股權(quán)募資對(duì)新老股東都十分有利。公司在較長(zhǎng)的歷史中證明了自身很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)能力，也保持了極強(qiáng)的戰(zhàn)略前瞻。例如，公司在市場(chǎng)亢奮、同行高價(jià)拿地的階段，大幅減低了規(guī)劃中面積占總土儲(chǔ)比例，避免進(jìn)入很多三四線城市，保持總部瘦身，區(qū)域強(qiáng)韌。
公司公告，第一大股東深鐵集團(tuán)提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)，全權(quán)處理包括關(guān)于在A 股及/或H 股發(fā)行不超過(guò)20%的股份。
深圳國(guó)資不僅堅(jiān)決支持公司發(fā)展，也體現(xiàn)存量股東對(duì)現(xiàn)階段募集資金的信心。
此前，公司和深圳國(guó)資6 家市屬企業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，已充分體現(xiàn)了深圳國(guó)資對(duì)萬(wàn)科的長(zhǎng)期支持。本次由深鐵集團(tuán)提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)，事涉股份發(fā)行的一般性授權(quán)，這不僅再次體現(xiàn)了公司第一大股東對(duì)公司發(fā)展的支持，更說(shuō)明公司第一大股東認(rèn)為，當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)發(fā)行股份，是對(duì)存量股東利益最大化的行為。
A 股市場(chǎng)再融資功能恢復(fù)，有利于A 股龍頭公司優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，更有利于其為新老股東創(chuàng)造更大的每股收益。我們認(rèn)為，公司第一大股東在A 股市場(chǎng)再融資功能恢復(fù)之后，即發(fā)起一般性授權(quán)的提請(qǐng)，時(shí)間上并非偶然。我們相信，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能只依靠債務(wù)融資發(fā)展，股權(quán)融資的缺位也是多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2021 年之后陸續(xù)信用出險(xiǎn)的重要原因。一旦龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債表得到優(yōu)化，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在投資ROE 持續(xù)走高，對(duì)于開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)的公司來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)募集資金將有效增厚業(yè)績(jī)，為參加發(fā)行的新股東和存量股東創(chuàng)造更高的每股收益。
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2022 年上半年走穩(wěn)，公司迎來(lái)良好的發(fā)展環(huán)境。我們認(rèn)為，創(chuàng)下歷史新低的按揭貸款平均利率，不斷優(yōu)化的疫情防控措施，都為穩(wěn)定房地產(chǎn)需求基本面打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。到2022 年四季度，二手房市場(chǎng)交易已經(jīng)明顯有所起色。我們預(yù)計(jì)，2023 年銷(xiāo)售前低后高，全年商品房銷(xiāo)售額同比下降2%，公司銷(xiāo)售則能跑贏行業(yè)。如果公司能獲得增量股權(quán)融資，并考慮到當(dāng)前銀行積極支持高信用房企發(fā)展，我們預(yù)計(jì)2024 年公司銷(xiāo)售額有望顯著提升，且盈利能力也可能隨著市場(chǎng)份額提升而提升。
風(fēng)險(xiǎn)因素：部分城市房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)；公司本次只是公告第一大股東提請(qǐng)對(duì)董事會(huì)一般性授權(quán)，未來(lái)融資方案時(shí)間和細(xì)節(jié)不確定的風(fēng)險(xiǎn)；如未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在項(xiàng)目投入ROE 下降，則股權(quán)融資不再能增厚新老股東的每股收益的風(fēng)險(xiǎn)。
看好A 股龍頭崛起。我們認(rèn)為，公司在較長(zhǎng)的歷史中證明了自身很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)能力，也保持了極強(qiáng)的戰(zhàn)略前瞻。例如，公司在市場(chǎng)亢奮、同行高價(jià)拿地的階段，大幅減低了規(guī)劃中面積占總土儲(chǔ)比例，避免進(jìn)入很多三四線城市，保持總部瘦身，區(qū)域強(qiáng)韌。在管理上，公司一直是業(yè)內(nèi)翹楚，但在融資層面，公司一度在美元債發(fā)行和股權(quán)融資方面明顯落后于港股紅籌上市公司。如今，競(jìng)爭(zhēng)者在美元債和股權(quán)融資方面的優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，公司遇到了天時(shí)地利人和的局面。我們維持公司2022/23/24 年2.10/2.26/2.54 元的EPS 預(yù)測(cè)，參考高信用企業(yè)（保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地）2022 年6-15 倍的PE 水平，給予萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)2022 年12 倍PE，對(duì)應(yīng)25 元（A 股）和29 港元（港股）的目標(biāo)價(jià)，維持公司“買(mǎi)入”的投資評(píng)級(jí)。

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