證監(jiān)會“新五條”優(yōu)化房企融資 誰將受益？

【證監(jiān)會“新五條”優(yōu)化房企融資 誰將受益？】2022年11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施(地產界業(yè)內簡稱新五條)，并自即日起施行。這5項措施包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用以及積極發(fā)揮私募股權投資基金作用等。

　房地產行業(yè)迎來了大消息。

　　2022年11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施(地產界業(yè)內簡稱新五條)，并自即日起施行。這5項措施包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用以及積極發(fā)揮私募股權投資基金作用等。

　　其中，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資方面，將允許符合條件的房企實施重組上市，重組對象須為房地產行業(yè)上市公司；允許房地產行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現金購買涉房資產；發(fā)行股份購買資產時，可以募集配套資金。

　　需要注意的是，房企募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務，但不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

　　在恢復上市房企和涉房上市公司再融資方面，則允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業(yè)務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

　　此外，房企境外市場上市政策也將得到優(yōu)化，保持與境內A股政策一致，恢復以房地產為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復主業(yè)非房地產業(yè)務的其他涉房H股上市公司再融資。

　　從對再融資方面的要求來看，其并不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤，此外資金可以用于“保交樓、保民生”相關項目，本次優(yōu)化措施的本意已經比較清晰——仍然是補充房企的流動性以及償還債務，切實保證“保交樓”工作的推進。

　　一位不愿具名的地產分析師在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“本次優(yōu)化的目的很明顯，是為了防止再出現惡性事件，這就是底線?！?br />
　　從資本市場的反饋來看，市場對房企股權融資政策的優(yōu)化已經有所預期。一位金融機構人士告訴21世紀經濟報道記者，“其實市場有一些準備的，在第二支箭出來的時候。后來易會滿主席的發(fā)言也印證了這一點。整體來看，政策的支持力度是在不斷加大的。”

　　除了上述三個方面的優(yōu)化以外，證監(jiān)會本次的支持措施還包括，進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用。其指出，將會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質房地產企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產業(yè)園區(qū)等資產發(fā)行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

　　此外，也將積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。在這方面，將開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、基礎設施，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式。

　　這兩方面的動作也并非新的提法。例如，REITs方面，華潤置地、招商蛇口已經有相應的行動。

　　2022年9月22日，華潤置地發(fā)布公告，擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資產，預計公募基金將募集資金11.2億元。

　　而招商蛇口則在更早的之前，將旗下產業(yè)園區(qū)資產打包上市。

　　招商蛇口旗下蛇口產園REIT是我國首批上市的9只公募REITs之一，于2021年6月21日在深交所上市。其基礎設施項目為位于深圳市蛇口網谷產業(yè)園的萬融大廈與萬海大廈，并于今年9月啟動擴募。

　　由于資本市場的偏好已經改變，目前股權融資優(yōu)化之后，預計穩(wěn)健型房企依然是受益最廣的對象。

　　一位不愿具名的私募機構人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析認為，“股權融資這類，就算放開關鍵還是要有投資者買單?！?br />
　　而另一境外投資機構人士則分析認為，這份優(yōu)化政策中，補充流動資金和還債還是大頭。但是要知道，不是隨隨便便一家房企出來融資就會有人認購，所以受益的肯定是資產負債表比較正常的房企?！斑@種市場條件下，受益的范圍還是比較窄。”

　　從房企的反饋來看，目前多數也仍更關注銷售回款的作用?！叭谫Y的政策給了很多，包括這幾天給房企授信，之前的展期等，真正有多大的作用，還要再觀察。關鍵還是銷售回款，銷售好了，整體才會好。”一位A股上市房企的人士對21世紀經濟報道記者分析認為。