證監(jiān)會“新五條”優(yōu)化房企融資 誰將受益？

【證監(jiān)會“新五條”優(yōu)化房企融資 誰將受益？】2022年11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施(地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)簡稱新五條)，并自即日起施行。這5項措施包括：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用以及積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

　房地產(chǎn)行業(yè)迎來了大消息。

　　2022年11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施(地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)簡稱新五條)，并自即日起施行。這5項措施包括：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用以及積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

　　其中，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資方面，將允許符合條件的房企實施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司；允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金。

　　需要注意的是，房企募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)，但不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

　　在恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資方面，則允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。

　　此外，房企境外市場上市政策也將得到優(yōu)化，保持與境內(nèi)A股政策一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

　　從對再融資方面的要求來看，其并不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤，此外資金可以用于“保交樓、保民生”相關(guān)項目，本次優(yōu)化措施的本意已經(jīng)比較清晰——仍然是補(bǔ)充房企的流動性以及償還債務(wù)，切實保證“保交樓”工作的推進(jìn)。

　　一位不愿具名的地產(chǎn)分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，“本次優(yōu)化的目的很明顯，是為了防止再出現(xiàn)惡性事件，這就是底線?！?br />
　　從資本市場的反饋來看，市場對房企股權(quán)融資政策的優(yōu)化已經(jīng)有所預(yù)期。一位金融機(jī)構(gòu)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“其實市場有一些準(zhǔn)備的，在第二支箭出來的時候。后來易會滿主席的發(fā)言也印證了這一點(diǎn)。整體來看，政策的支持力度是在不斷加大的?！?br />
　　除了上述三個方面的優(yōu)化以外，證監(jiān)會本次的支持措施還包括，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。其指出，將會同有關(guān)方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

　　此外，也將積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。在這方面，將開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

　　這兩方面的動作也并非新的提法。例如，REITs方面，華潤置地、招商蛇口已經(jīng)有相應(yīng)的行動。

　　2022年9月22日，華潤置地發(fā)布公告，擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs底層資產(chǎn)，預(yù)計公募基金將募集資金11.2億元。

　　而招商蛇口則在更早的之前，將旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)打包上市。

　　招商蛇口旗下蛇口產(chǎn)園REIT是我國首批上市的9只公募REITs之一，于2021年6月21日在深交所上市。其基礎(chǔ)設(shè)施項目為位于深圳市蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的萬融大廈與萬海大廈，并于今年9月啟動擴(kuò)募。

　　由于資本市場的偏好已經(jīng)改變，目前股權(quán)融資優(yōu)化之后，預(yù)計穩(wěn)健型房企依然是受益最廣的對象。

　　一位不愿具名的私募機(jī)構(gòu)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時分析認(rèn)為，“股權(quán)融資這類，就算放開關(guān)鍵還是要有投資者買單?！?br />
　　而另一境外投資機(jī)構(gòu)人士則分析認(rèn)為，這份優(yōu)化政策中，補(bǔ)充流動資金和還債還是大頭。但是要知道，不是隨隨便便一家房企出來融資就會有人認(rèn)購，所以受益的肯定是資產(chǎn)負(fù)債表比較正常的房企。“這種市場條件下，受益的范圍還是比較窄。”

　　從房企的反饋來看，目前多數(shù)也仍更關(guān)注銷售回款的作用?！叭谫Y的政策給了很多，包括這幾天給房企授信，之前的展期等，真正有多大的作用，還要再觀察。關(guān)鍵還是銷售回款，銷售好了，整體才會好?！币晃籄股上市房企的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析認(rèn)為。