主題：光大證券：給予萬科A買入評級

2022-04-11光大證券股份有限公司何緬南對萬科A進行研究并發(fā)布了研究報告《2021年度業(yè)績點評：減值充分利潤率逐步修復(fù)，多元賽道提升長期估值》，本報告對萬科A給出買入評級，當(dāng)前股價為21.05元。


　　萬科A(000002)
　　事件：公司發(fā)布2021年度業(yè)績，營業(yè)收入yoy+8%，歸母凈利潤yoy-46%2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元（人民幣，下同）yoy+8.0%；歸母凈利潤225億元yoy-45.7%；期末在手現(xiàn)金1494億元yoy-23.5%。
　　點評：資產(chǎn)減值計提充分，地產(chǎn)開發(fā)毛利率逐步修復(fù)，多元賽道提升長期估值
　　1、資產(chǎn)減值計提充分，利潤率逐步修復(fù)：2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元yoy+8.0%；實現(xiàn)歸母凈利潤225億元yoy-45.7%。利潤下滑幅度與營收增長出現(xiàn)較大偏離的原因包括：
　　1）本年度結(jié)算結(jié)構(gòu)中低毛利率項目較多，整體結(jié)算毛利率為21.8%，同比下降7.4pct；其中，房地產(chǎn)開發(fā)及資產(chǎn)經(jīng)營板塊毛利率21.7%，同比下滑10.8pct；
　　2）2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體超預(yù)期波動，全行業(yè)盈利水平下降，導(dǎo)致合聯(lián)營項目毛利率下滑，投資收益同比減少69億元；
　　3）出于財務(wù)審慎原則，公司對2021年末資產(chǎn)進行全面減值測試，計提了約35.3億元資產(chǎn)減值（其中存貨減值31.2億元，其他資產(chǎn)減值4.1億元）；
　　4）展望后續(xù)，公司提升管理集中度，優(yōu)化資源投放，存貨減值充分計提利于后續(xù)項目結(jié)算毛利率的提升，我們認(rèn)為公司后續(xù)經(jīng)營利潤率將逐步修復(fù)。
　　2、多元賽道提升長期估值：公司多元經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)力較早，穩(wěn)居行業(yè)前列。長租公寓板塊三年收入CAGR為40%，截至2021年末開業(yè)15.95萬間泊寓，平均出租率95.3%；物流倉儲板塊三年收入CAGR為52%，其中2021年實現(xiàn)收入31.6億元yoy+68.9%；商業(yè)開發(fā)與運營板塊五年收入CAGR為20%，其中2021年實現(xiàn)收入76.2億元yoy+20.6%；多元化經(jīng)營利于提升公司長期估值。
　　3、信用優(yōu)勢明顯，分紅派息慷慨：截至2021年末，公司剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，凈負(fù)債率為29.7%，現(xiàn)金短債比為2.5X，“三道紅線”綠檔，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正；2021年公司綜合融資成本為4.1%，信用優(yōu)勢明顯；2021年派息率50.1%，每股分紅0.97元，分紅派息慷慨；同時，公司2022年3月31日公告稱計劃于3個月內(nèi)以回購資金總額上限25億元、回購價格上限18.27元/股對A股股份進行回購，最高回購數(shù)量達(dá)1.37億股，占公司當(dāng)前總股本1.18%，彰顯發(fā)展信心。
　　盈利預(yù)測、估值與評級：當(dāng)前疫情反復(fù)對經(jīng)營造成影響，下調(diào)2022-23年歸母凈利潤預(yù)測為274億元（下調(diào)25.5%）、332億元（下調(diào)13.0%），新增2024年歸母凈利潤預(yù)測為395億元；當(dāng)前A股股價對應(yīng)2022-24年P(guān)E估值為9/8/6倍，H股股價對應(yīng)為7/6/5倍。公司前期減值計提充分，利潤率有望逐步修復(fù)，多元化業(yè)務(wù)提升長期估值，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險提示：疫情影響銷售不及預(yù)期，經(jīng)濟下行超預(yù)期，項目竣工不及預(yù)期等。

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報數(shù)據(jù)計算，招商證券路暢研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預(yù)測準(zhǔn)確度均值高達(dá)90.9%，其預(yù)測2022年度歸屬凈利潤為盈利247.68億，根據(jù)現(xiàn)價換算的預(yù)測PE為9.93。


該股最近90天內(nèi)共有27家機構(gòu)給出評級，買入評級24家，增持評級3家；過去90天內(nèi)機構(gòu)目標(biāo)均價為26.22。證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級范圍：1 ~ 5星，最高5星)

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