主題：萬(wàn)科A：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)加強(qiáng)統(tǒng)籌，多元業(yè)務(wù)發(fā)展較快

　2021年，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上，萬(wàn)科的銷售業(yè)績(jī)和凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了一定程度的下滑，但多元化業(yè)務(wù)發(fā)展較快。我們認(rèn)為，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭房企，萬(wàn)科的表現(xiàn)具有一定的代表性，反映出房企的普遍現(xiàn)狀，即規(guī)模增長(zhǎng)放緩甚至回落，地價(jià)高企和投資的不確定性增加導(dǎo)致利潤(rùn)率收窄至常規(guī)區(qū)間，以及企業(yè)在行業(yè)下行下進(jìn)行資產(chǎn)計(jì)提減值。但我們也認(rèn)為，通過(guò)戰(zhàn)略和管理上的調(diào)整，萬(wàn)科在經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)上有望止跌企穩(wěn)，同時(shí)多元化業(yè)務(wù)的快速發(fā)展也為萬(wàn)科拓展了未來(lái)的空間。

　　開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍保持行業(yè)龍頭

　　多元業(yè)務(wù)快速發(fā)展

　　2021年萬(wàn)科在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的規(guī)模略有下降，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額6277.8億元，銷售面積3807.8萬(wàn)?，分別下降10.8%和18.4%，但整體規(guī)模仍在第一梯隊(duì)，保持行業(yè)龍頭，在全國(guó)商品房市場(chǎng)的份額約3.5%，銷售金額在武漢、成都、南京等多個(gè)城市位列第一。銷售維持高規(guī)模下，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入保持增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)算面積3116.5萬(wàn)?，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入4022.7億元，同比分別增長(zhǎng)7.9%和6.6%。

　　但在土地投資上，萬(wàn)科全年新增土地建筑面積2667.4億元，較2020年下降20%，我們認(rèn)為，投資力度的減小既是企業(yè)在行業(yè)流動(dòng)性偏緊下增厚企業(yè)安全墊的表現(xiàn)，也代表著企業(yè)對(duì)短期內(nèi)市場(chǎng)預(yù)期的謹(jǐn)慎態(tài)度，從新增土地建筑面積的權(quán)益占比由2020年的61.2%上升至71.3%也反映出企業(yè)投資更偏向謹(jǐn)慎，以提高權(quán)益比降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　盡管萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模有所回落，但其他多元化業(yè)務(wù)上卻多點(diǎn)開(kāi)花，發(fā)展較快，由社區(qū)、商企和城市空間“三駕馬車”組成的萬(wàn)物云2021年實(shí)現(xiàn)全口徑營(yíng)業(yè)收入240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%。物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入31.6億元，同比增長(zhǎng)68.9%。租賃住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.9億元，同比增長(zhǎng)13.9%。以“印力”為平臺(tái)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.2億元，同比增長(zhǎng)20.6%。在傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)空間有限下，多元化的業(yè)務(wù)的發(fā)展給萬(wàn)科未來(lái)拓展了更寬的空間。

　　凈利潤(rùn)有望企穩(wěn)回升

　　2021年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528.0億元，同比增長(zhǎng)8.0%，但實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)380.7億元，同比下降35.8%，也是自2008年來(lái)萬(wàn)科凈利潤(rùn)的首次下降。對(duì)于利潤(rùn)的下滑，主要有兩方面原因，一是土地成本較高，2021年萬(wàn)科營(yíng)業(yè)成本同比上升19.4%，明顯高于營(yíng)業(yè)收入的增速，使得毛利潤(rùn)率下降至21.8%，毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)總額也隨著降低。在行業(yè)高增長(zhǎng)階段，萬(wàn)科實(shí)行的是充分授權(quán)的管理方式，促進(jìn)了規(guī)模的快速增長(zhǎng)，但隨著行業(yè)規(guī)模增速放緩，疊加土地價(jià)格高企，投資的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性增加，各城市公司表現(xiàn)層次不一，操盤(pán)離散度提升，部分城市公司出現(xiàn)投資失誤，拿地成本較高，使得整體的利潤(rùn)受到影響。二是2021年下半年，尤其是四季度后，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行，企業(yè)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資進(jìn)行減值，資產(chǎn)減值損失達(dá)35.1億元，造成歸母凈利潤(rùn)減少26億元。

　　我們認(rèn)為，作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史較久的龍頭房企，萬(wàn)科的表現(xiàn)具有一定的代表性，即在行業(yè)規(guī)模增速放緩下，高企的地價(jià)和投資不確定性的增加使得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率收窄，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩，或者可能出現(xiàn)一定的回落。但我們也認(rèn)為，萬(wàn)科的凈利潤(rùn)有望止跌企穩(wěn)，一方面，營(yíng)業(yè)收入整體仍保持高規(guī)模，2021年萬(wàn)科預(yù)收賬款仍有6382.2億元，營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)具有保障。另一方面，萬(wàn)科表示2022年將發(fā)揮開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的集中管理功能，統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以減少各城市公司經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不一的情況，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資，提高投資質(zhì)量。在對(duì)投資和管理進(jìn)行調(diào)整后，加上企業(yè)對(duì)資產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行大量計(jì)提，未來(lái)利潤(rùn)水平有望企穩(wěn)回升。

　　★

　　財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健

　　三道紅線維持綠檔

　　財(cái)務(wù)方面，2021年萬(wàn)科財(cái)務(wù)狀況基本保持穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈額盡管有所降低但仍為正，融資上保持相對(duì)暢通的融資渠道，信用評(píng)級(jí)水平行業(yè)領(lǐng)先。整體有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)定，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)也有所改善，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較低。長(zhǎng)期來(lái)看，萬(wàn)科凈負(fù)債率長(zhǎng)年處于低位，三道紅線指標(biāo)維持綠檔，整體財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健。

　　具體而言，盡管2021年房企普遍面臨償債壓力，但萬(wàn)科有息負(fù)債規(guī)模保持穩(wěn)定，較2020年末微增2.9%至2659.6億元，其中短期有息負(fù)債因?yàn)閭鶆?wù)償還較2020年末下降29.3%至586.2億元，但長(zhǎng)期有息負(fù)債規(guī)模較2020年末增加18.1%，長(zhǎng)短債比由2020年末的2.1倍上升至3.5倍，保持了整體有息負(fù)債規(guī)模的穩(wěn)定。同時(shí)債務(wù)期限的延長(zhǎng)也降低了企業(yè)的短期債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)，2021年末萬(wàn)科賬上資金1493.5億元，剔除受限資金和預(yù)售監(jiān)管資金后現(xiàn)金對(duì)短期有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍達(dá)到1.5倍，并且2021年萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流盡管有所降低，但仍保持了13年以來(lái)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入，綜合來(lái)看，企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)較低。而從長(zhǎng)期來(lái)看，萬(wàn)科凈負(fù)債率長(zhǎng)年維持低位，2021年為29.7%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)率為68.4%，三道紅線指標(biāo)維持綠檔，整體財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健。

【免責(zé)聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營(yíng)金融島網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，從未開(kāi)展任何咨詢、委托理財(cái)業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點(diǎn)，與金融島無(wú)關(guān)。金融島對(duì)任何陳述、觀點(diǎn)、判斷保持中立，不對(duì)其準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。