主題：房企發(fā)債有望松綁！

房企融資環(huán)境正在逐步“解凍”，但房企對融資回暖的感受仍需時日。

　　11月9日，券商中國記者核實到，中國銀行間市場交易商協(xié)會當天舉行房企代表座談會，部分房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。

　　有債券從業(yè)人士對券商中國記者表示，上述座談會的召開，意味著房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策會有所松動，近期將會有房企在公開市場發(fā)債融資，同時，銀行等機構(gòu)投資者也會通過債券投資等方式重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進一步惡化。

　　自人民銀行、銀保監(jiān)會于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會以來，金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號，引導房企融資環(huán)境逐步“解凍”，避免市場預期進一步惡化。不過，相對于融資環(huán)境改善這一慢變量，近期房地產(chǎn)市場一個更為明顯的變化已有顯現(xiàn)——全國第三批集中供地正迎來優(yōu)化放松。

　　房企融資環(huán)境逐步“解凍”

　　據(jù)財聯(lián)社報道，銀行間市場交易商協(xié)會11月9日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。據(jù)參會人士透露，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。

　　上述信號被看作是房企融資環(huán)境松動的新舉動。北京一從事房企債券承銷的券商人士對券商中國記者表示，上述參會房企在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)尚屬財務實力相對雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，這些房企的境內(nèi)債券目前在二級市場的價格波動相對較小，反映出市場對這些房企的認可。不過，今年以來，受“三線四檔”規(guī)則等房地產(chǎn)融資政策調(diào)控影響，房企不論是在交易所市場還是在銀行間市場的公開發(fā)債都受限明顯。近兩年來，房企尤其是民營房企發(fā)行公司信用類債券的占比有所下降，更受房企親睞的是供應鏈ABS(資產(chǎn)支持證券)，但今年以來即便是房企供應鏈ABS發(fā)行也遭遇一定困難。

　　深圳一債券從業(yè)人士對券商中國記者表示，交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，釋放了房企發(fā)債將松綁的積極政策信號，但政策松綁后，房企融資看還要看債券實際發(fā)行情況，預計會有銀行等機構(gòu)投資者會參與優(yōu)質(zhì)房企的債券融資?，F(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)來說，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要，只要增量融資的渠道能打開，企業(yè)的流動性就會得到改善。

　　從銀行信貸端看，雖然從各地按揭貸款審批進度和利率方面，個人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解，但房企開發(fā)貸邊際放松的政策傳導仍需時日。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)金融風險問題，預計今年四季度和明年上半年還會有新的政策，進而為房企經(jīng)營創(chuàng)造更好的營商環(huán)境。

　　東北地區(qū)一家國有大行人士對券商中國記者表示，該行近期要求維持房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額穩(wěn)定。按目前的導向，涉房貸款額度預計會適度寬松一下，但總體上不會增加太多。

　　“現(xiàn)在確實有房企面臨較大困難，我覺得針對房企的信貸環(huán)境會慢慢調(diào)整，在堅持房住不炒的原則基礎(chǔ)上，支持房企的合理融資需求”。上述大行人士表示。

　　第三輪集中供地政策出現(xiàn)寬松

　　房企融資環(huán)境逐步回暖的同時，近期，房地產(chǎn)市場的另一個顯著變化亦引起市場關(guān)注。

　　近日，濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地已經(jīng)陸續(xù)公布了今年第三輪集中供地明細。從細則來看，第三輪集中供地的門檻較第二輪有明顯降低，比如，有城市下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例，部分地塊的起拍價也被下調(diào)。

　　從10月末開始，第三輪集中供地細則陸續(xù)出臺。從已披露的細則來看，部分城市正在不同程度地下調(diào)競買門檻。其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調(diào)至30%(第二輪地塊多為50%)，土地款首付比例由60%下調(diào)至50%，同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求；南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級或一級”下調(diào)至“三級及以上”。廣州的第三輪集中供地，部分 “ 回爐 ” 地塊起拍價出現(xiàn)小幅下調(diào)，部分地塊也取消了新房限售價。相較于此前兩批集中供地，第三批供地無論從數(shù)量上還是金額上，都有了一定程度的下降。

　　與各地政府在集中供地的供給側(cè)所展示出的“誠意”相比，需求側(cè)的回暖仍需時日。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，第三輪集中供地政策開始寬松，全國第三批集中供地將在下調(diào)地價起價，下調(diào)保證金比例、減少捆綁限制、放寬開發(fā)商拿地付款周期等多個方面進行優(yōu)化。但預計對于企業(yè)來說，11-12月再拿地已經(jīng)不可能帶來年內(nèi)現(xiàn)金流，這種情況下，大部分企業(yè)參與積極性繼續(xù)降低，預計第三輪集中供地整體市場溫度繼續(xù)降低。總體看，目前樓市政策底部還不能確定，除非出現(xiàn)信貸明顯寬松。

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