主題：萬科回應(yīng)凈利潤下滑三大原因

2021年上半年，龍頭房企萬科凈利潤出現(xiàn)12年來首次下滑。萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝在30日舉辦的業(yè)績會(huì)上，將此形容為“期中考試沒考好”。

萬科29日披露的2021年半年度報(bào)告顯示，今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%，歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。

祝九勝指出，上半年萬科凈利潤的下降，主要三個(gè)方面的原因：一是銷售規(guī)模增長有限；二是毛利率的下降稍快；三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。

祝九勝說，這幾年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售增速相對都有限，上半年開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入增長11.9%，增速跟同行相比是比較低的水平。

二是開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率處于下降狀態(tài)。近年來公司所銷售的產(chǎn)品中，地價(jià)占售價(jià)的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個(gè)百分點(diǎn)左右，會(huì)逐步體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤上。今年跟去年同期相比，萬科的中期毛利率從稅后的24%降到了18%，如果是跟同行同口徑相比，未扣稅的毛利率從32%降到了23%。

綜上，銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，不足以對沖利潤率的下滑。

三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒有真正體現(xiàn)出來，還需要時(shí)間。萬科從2014年開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。服務(wù)、經(jīng)營業(yè)務(wù)的邏輯，與開發(fā)的邏輯不同，而且公司還有很多投資不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，這部分由于采取了穩(wěn)健的會(huì)計(jì)政策，按歷史成本計(jì)價(jià)，不光價(jià)值未重估，而且每年會(huì)有折舊和攤銷，累計(jì)的影響也會(huì)相對較高。

祝九勝坦言，今天來反思萬科的新業(yè)務(wù)、新賽道，也有很多值得檢討的地方。例如，當(dāng)年起步的時(shí)候嚴(yán)重低估了完成轉(zhuǎn)型過程所需要的時(shí)間、可能的挑戰(zhàn)、需要建立的能力，太過樂觀。

同時(shí)，祝九勝表示，也需要轉(zhuǎn)變對新業(yè)務(wù)的看法。即使所有的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)做得很好，它對傳統(tǒng)的銷售規(guī)模和利潤的貢獻(xiàn)恐怕還是有限。它能貢獻(xiàn)的是企業(yè)價(jià)值，或者是中長期的估值。

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