主題：萬科A深度估值分析

萬科企業(yè)股份有限公司，國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司。主營房地產(chǎn)、貿(mào)易及零售等。

一、萬科A的概要

【并購基金】萬科A 2020-12-28公告成立并購基金：中國國有企業(yè)混合所有制改革基金有限公司（暫定）。

【券商重倉】截止2021-03-31,券商重倉持有萬科A 4.57億股(137.10億元)

【行業(yè)龍頭】萬科A所屬行業(yè)：全國地產(chǎn)

【低市盈率】截止2021-07-23, 萬科A市盈率(TTM)為：6.46

【全國地產(chǎn)】截止2020-12-31，萬科A第一主營(按業(yè)務(wù))：房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)營收為4004.49億元

【北上重倉】截止2021-07-23,北上重倉持有萬科A 6.18億股,占已發(fā)行股份6.35%

那他近一段時間估值貴不貴、便不便宜？估值的方法論又是什么？分享給大家。

二、PE/PB Band 估值分析

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它是國外機構(gòu)投資者最常用的分析工具。它能告訴你一只股票是不是“好公司” “好價格”。它只在極少數(shù)的、昂貴的機構(gòu)數(shù)據(jù)產(chǎn)品中提供。下圖就是PE/PB Band。



普及知識點。

（1）、圖中，“5.6X，7.0X，8.4X，9.8X，11.2X”這5個數(shù)，是市盈率。

（2）、圖中，橫軸是日期，縱軸是股價。圖中6條線，均為股價走勢線。1條是真實股價； 另外5條等間隔線是假設(shè)的股價走勢，也可認(rèn)為是市盈率估值的5個分段，從下往上，依次是0%、25%、50%、75%、100%。比如，最上面的11.2X理解為100%估值點。

（3）、舉例說明。我們都知道，股價=每股收益EPS*市盈率PE。以最下面那條線（5.6X）為例：它是我們假設(shè)的萬科A維持5.6倍市盈率的股價走勢。

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既然神級功能PE/PB Band介紹完了，您也能看出來， 當(dāng)前，真實股價在第一、二根線中間，即12%左右，相對來說估值不貴，回顧歷史來看，19年4月份估值位于第5根線，估值點為100%，估值很高，所以后面就下跌，20年2月左右，估值處于第二根線附近，回溯以前的估值，估值處于低位，所以后期上漲，現(xiàn)在估值是12%附近，加之恒大賣車專注搞房產(chǎn)的新聞，綜合來看，估值很低了，可以保持關(guān)注，擇機買入。

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上面的估值是根據(jù)上市公司的“歷史估值法”進行推衍的，只是一個參考。大家要有自己的思維，不要把本文作為決策的依據(jù)。其實，影響股價，以及上市公司的估值有很多，比如最近的財報業(yè)績、公司訂單、關(guān)鍵技術(shù)突破、機構(gòu)資金這段時間大舉建倉、游資的炒作等等。不是說，歷史估值低，就一定會上漲。小編這里就是給大家分享估值的方法論。只是這套方法判斷好公司、好價格很有效。

最重要的是，有人會問，如果真實股價<0%估值點,就一定是低估嗎？或者真實股價>100%估值點，就一定是高估嗎？答案：不一定的。

因為公司估值=企業(yè)價值+泡沫價值。企業(yè)價值可以姑且認(rèn)為是從0%估值點—100%估值點。然而泡沫價值，更多是人們對他的主觀評價，也可以說是對這家公司未來的信仰。

三、萬科A產(chǎn)業(yè)鏈圖譜

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萬科A所屬的行業(yè)為地產(chǎn)開發(fā)，同類公司還有深振業(yè)A、沙河股份、大悅城、華聯(lián)控股、中洲控股等

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萬科A所處行業(yè)是全國地產(chǎn)。他的上游是建材產(chǎn)品，下游是房產(chǎn)開發(fā)。

四、根據(jù)營業(yè)產(chǎn)品，萬科A個股關(guān)聯(lián)



我們從圖中看到，萬科A涉及到的產(chǎn)品舉例如下：

1、全國地產(chǎn)。其中關(guān)聯(lián)的股票有深振業(yè)A、華聯(lián)控股等。

2、物業(yè)租賃及管理。其中關(guān)聯(lián)的股票有新大正、中國高科等。

五、根據(jù)所在行業(yè)，萬科A同行業(yè)比較

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萬科A的PE約6，與大部分同類公司相差不大；評分是90分，處在同類公司的上游?？傮w來說，估值很低。同行業(yè)中，與萬科A估值相近評分較高的為金地集團，評分為92.5，可以多方考察。

六、萬科A所在行業(yè)數(shù)據(jù)



從圖中可以看出，國房景氣指數(shù)近4年來相對平穩(wěn)， 2020年初由于疫情爆發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目萎靡，指數(shù)下跌，隨著疫情控制，指數(shù)趨向平穩(wěn)，隨著社會發(fā)展以及人口數(shù)量增多，房屋建設(shè)面積增大，房價走勢日益升高。

七、萬科A掃雷寶



從掃雷寶圖中看出，萬科A評分為95分。財務(wù)類風(fēng)險中有高財務(wù)費用風(fēng)險、從市場類風(fēng)險、交易類風(fēng)險、*ST和退市風(fēng)險看，萬科A不具有風(fēng)險，綜上，萬科A目前無較大風(fēng)險。

八、萬科A年報、季報披露后，股價走勢變化圖



萬科A 20年年增幅6.8%，21年一季度增幅3.44%，整體與guo家操控房地產(chǎn)政策有關(guān)。

總結(jié)：近1年來，房地產(chǎn)行業(yè)受guo家調(diào)控干預(yù)，整體處于下跌狀態(tài)。

知識點科普：我們?yōu)槭裁匆沿攬蟮呐度掌谂c他的K線圖結(jié)合起來？就是因為我們要統(tǒng)計，當(dāng)1家上市公司披露財報時，根據(jù)他的歷史，了解這家上市公司在財報披露后是坑人狀態(tài)，還是有投資機會。

九、萬科A公司業(yè)績點評



（1）、實際控制人類型：無。

（2）、五年累計創(chuàng)造利潤1959.12億，超過99.6%上市公司。

（3）、2020年，公司全年平均每股股價28.12元，每股現(xiàn)金分紅125元，股息率約為4.44%。

（4）、上市30年/分紅28次累計分紅6724億，超過99.5%上市公司。

（5）、累計股權(quán)募資1595億，超過962%上市公司。

十、機構(gòu)調(diào)研紀(jì)要

1、董秘，您好！在國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策趨研的形勢下，整個行業(yè)都會受到影響，萬科作為行業(yè)龍頭，且早有準(zhǔn)備，市場份額會不會進一步擴大同時，萬科前幾年就喊出活下去的目標(biāo)，幾年時間里是否已有應(yīng)對成效公司多元化轉(zhuǎn)型方面的成果和展望如何？

回答：公司以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，經(jīng)過6年多的努力，業(yè)務(wù)生態(tài)布局已初步形成，部分業(yè)務(wù)開始取得積極的成效。當(dāng)然，轉(zhuǎn)型的過程難以一蹴而就，但公司已經(jīng)明確了從以開發(fā)為主到開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的導(dǎo)向，并通過前期的布局具備了較好的基礎(chǔ)，公司會繼續(xù)腳踏實地做好產(chǎn)品、服務(wù)，實現(xiàn)更健康有效的經(jīng)營和發(fā)展。

十一、行業(yè)資訊

中國人民銀行最新發(fā)布的《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》（以下簡稱《報告》）指出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金鬲審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力。

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