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主題:天風(fēng)證券:維持萬科A(000002.SZ)“買入”
天風(fēng)證券發(fā)布研究報(bào)告稱,萬科A(000002.SZ)累計(jì)銷售額同比增長,看好本年度推貨及銷售。預(yù)計(jì)21-23年歸母凈利潤分別為440.89/472.08/516.29億元,對應(yīng)EPS為3.8/4.06/4.44元,對應(yīng)PE為5.53X/5.17X/4.72X,維持“買入”評級。
事件:公司發(fā)布2021年7月經(jīng)營情況公告,7月單月實(shí)現(xiàn)銷售面積307.1萬平方米,合同銷售金額515.4億元。2021年1-7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2498.8萬平方米,累計(jì)銷售金額4059.8億元。
天風(fēng)證券主要觀點(diǎn)如下:
單月銷售均價提升,累計(jì)銷售量價齊升
公司2021年7月單月銷售金額515.4億元,同比去年同期下降12.67%;銷售面積307.1萬平方米,同比去年同期降低22.06%;銷售均價為16783元/平方米,去年7月單月銷售均價為14980元/平方米,同比增長12.04%,環(huán)比今年6月銷售均價17078元/平方米略降低1.73%。
公司2021年1-7月累計(jì)銷售金額4059.8億元,同比去年1-7月增長7%;銷售面積2498.8萬平方米,同比去年同期增長1.13%;1-7月累計(jì)銷售均價為16247元/平方米,較去年1-7月累計(jì)銷售均價15358元/平方米同比增長5.79%,較1-6月銷售均價16171元/平方米環(huán)比略有增長。公司單月銷售均價同比增長,1-7月累計(jì)銷售量價齊升??紤]到三季度推貨有望繼續(xù)加大力度,公司銷售業(yè)績可期。
拿地以華東區(qū)域?yàn)橹?,高能級城市拿地占比?br /> 公司2021年7月新增14個地塊,從區(qū)域分布看,華東:華中:華北:東北:西南=9:2:1:1:1,補(bǔ)貨以華東區(qū)域?yàn)橹?從城市能級看,二線城市:三線城市及以下=12:2,高能級城市補(bǔ)貨力度大;從權(quán)益比例看,100%權(quán)益:非100%權(quán)益拿地比例為9:5。
7月新增項(xiàng)目總占地面積為83.1萬平方米,新增計(jì)容建面196.8萬平方米,其中華東、華中、華北、東北、西南等區(qū)域的新增建面占比分別為65.94%、16.66%、9.52%、6.19%、1.68%;二線城市和三線及以下城市的新增建面占比分別為96.79%、3.21%,該比例與上月二線城市:三線及以下城市=79.64%:20.36%相比高能級城市拿地占比提升;
7月權(quán)益地價為131.8億元,總地價為149.26億元,相應(yīng)的權(quán)益比例為88.3%;7月權(quán)益規(guī)劃建面158.8萬平方米,相應(yīng)的權(quán)益比例為80.69%,較上月的84.98%的權(quán)益比例有所降低,主要與合作拿地比例提升有關(guān)。
拿地力度有所下降,地售比維持穩(wěn)定
2021年7月公司拿地力度為29%,與上月44.3%相比下降明顯,去年7月拿地力度為59.6%,今年較去年同期拿地力度下降30.6pct,拿地力度下降大。從樓面價看,2021年7月新增項(xiàng)目樓面價為7584元/平方米,較上月9098元/平方米下降17%,較去年同期7107元/平方米略有提升,主要與7月當(dāng)月在華東區(qū)域拿地價格較上月略有下降有關(guān)。
7月的地售比為45.19%,1-7月地售比為44.64%,較去年前7月的41.74%和今年上半年的44.6%都有所提升。今年2月以來累計(jì)地售比保持在40%以上,表明公司補(bǔ)貨區(qū)域和銷售區(qū)域分別基本保持一致。
風(fēng)險(xiǎn)提示:房屋價格大跌、銷售不及預(yù)期。
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