主題：“萬(wàn)科”舉牌萬(wàn)科

4月29日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，獲德宇眾實(shí)業(yè)及其一致行動(dòng)人盈安合伙、盈嘉眾合伙“舉牌”，累計(jì)持股達(dá)到5%。公告顯示，德宇眾實(shí)業(yè)為深圳市盈安財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司（下稱“盈安公司”）的全資子公司，后者是萬(wàn)科事業(yè)合伙人集體委托管理經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金集體賬戶的第三方。

　　在這次增持之前，萬(wàn)科A市值在大約兩個(gè)月時(shí)間里蒸發(fā)逾700億元。有聲音認(rèn)為，與數(shù)年前的“野蠻人敲門(mén)”不同，這次是萬(wàn)科自救。

　　而在今年一季報(bào)發(fā)布后，作為地產(chǎn)界的“好學(xué)生”萬(wàn)科，在觀察者眼中已走下了神壇。數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，萬(wàn)科A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率創(chuàng)下歷史新低，歸母凈利潤(rùn)率也僅為2.07%。

　　截至一季度末，萬(wàn)科總負(fù)債規(guī)模高達(dá)１.55萬(wàn)億元，較上年末增長(zhǎng)約2.2個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率81.37％。其中流動(dòng)負(fù)債1.35萬(wàn)億元，非流動(dòng)負(fù)債2055億元。

　　一季報(bào)發(fā)布后，有券商對(duì)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)表達(dá)失望。其中平安證券表示，雖然萬(wàn)科財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、融資成本占優(yōu)，拿地優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大，但考慮到萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩，且毛利率下行快于此前預(yù)期，下調(diào)公司評(píng)級(jí)。

　　兩月市值蒸發(fā)逾700億，持股平臺(tái)增持

　　近期萬(wàn)科股價(jià)持續(xù)走低，在公布完一季報(bào)后，股價(jià)繼續(xù)下行擊穿年線。雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，萬(wàn)科股價(jià)從3月2日盤(pán)中最高34.60元/股，跌至4月30日收盤(pán)價(jià)28.17元/股，兩個(gè)月時(shí)間市值蒸發(fā)747億元。

　　4月29日的一紙舉牌公告，點(diǎn)燃了一部分投資者的熱情。但投資者仔細(xì)閱讀公告才發(fā)現(xiàn)，是萬(wàn)科事業(yè)合伙人增持。

　　萬(wàn)科公告披露，公司收到德宇眾實(shí)業(yè)及其一致行動(dòng)人盈安合伙、盈嘉眾合伙出具的《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司簡(jiǎn)式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)》。

　　報(bào)告顯示，在公告當(dāng)日，德宇眾實(shí)業(yè)以自有資金，通過(guò)A股集中競(jìng)價(jià)交易方式買入萬(wàn)科80.4萬(wàn)股，占已發(fā)行股份的0.01%。至此，德宇眾實(shí)業(yè)及其一致行動(dòng)人在上市公司中擁有股份變?yōu)榧s5.81億股，對(duì)應(yīng)持股比例5.00%，達(dá)到舉牌線。

　　萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)，本次權(quán)益變動(dòng)屬于股份增持，并不會(huì)觸及邀約收購(gòu)，也不會(huì)導(dǎo)致公司第一大股東變化。一季度財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科第一大股東深圳地鐵持有萬(wàn)科32.43億股，持股比例為27.91%，德宇眾實(shí)業(yè)及其一致行動(dòng)人為公司第四大股東。

　　而這個(gè)舉牌，本質(zhì)是上市公司核心員工增持自家股票。根據(jù)公告，信息披露義務(wù)人德宇眾系盈安公司持有100%股權(quán)的全資子公司，盈安合伙和盈嘉眾合伙系盈安公司作為普通合伙人。

　　

　　盈安公司是什么來(lái)頭？

　　公開(kāi)資料顯示，2014年4月，萬(wàn)科開(kāi)始提出“事業(yè)合伙人”概念，EP（經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)）獎(jiǎng)金制度演變?yōu)楹匣锶顺止捎?jì)劃，萬(wàn)科事業(yè)合伙人平臺(tái)盈安合伙設(shè)立，萬(wàn)科管理層包含在其中。

　　成立不久，盈安合伙就出手在二級(jí)市場(chǎng)增持萬(wàn)科股票。半年多時(shí)間下來(lái)，截至2015年1月28日，國(guó)信金鵬累計(jì)持股達(dá)到總股本的4.39%。此外，2020年3月31日，盈安合伙通過(guò)深交所大宗交易系統(tǒng)購(gòu)入萬(wàn)科A股股票6500萬(wàn)股，占公司總股本的0.58%。

　　萬(wàn)科在公告中稱，本次權(quán)益變動(dòng)系基于信息披露義務(wù)人看好上市公司的發(fā)展前景，對(duì)上市公司未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展抱有信心和對(duì)上市公司價(jià)值的認(rèn)可。

　　不過(guò)，有投資者認(rèn)為，在本次增持之前約兩個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)科股價(jià)回落接近２０％；萬(wàn)科事業(yè)合伙人此番將持股量精準(zhǔn)控制在５．００％具有重大意義，穩(wěn)定股價(jià)的目的明顯。

　　毛利率創(chuàng)歷史新低，總負(fù)債1.55萬(wàn)億

　　有市場(chǎng)觀察人士表示，相比增持提振市場(chǎng)信心之余，萬(wàn)科管理層或許更需要考慮，如何透過(guò)改善業(yè)績(jī)實(shí)實(shí)在在地釋放估值。

　　4月22日，萬(wàn)科發(fā)布2021年一季度報(bào)告。期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入622.6億元，同比增長(zhǎng)30.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.9億元，同比增長(zhǎng)3.4%，歸母凈利潤(rùn)率僅為2.07%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算面積為374.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%；貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入530.0億元，同比增長(zhǎng)34.6%。

　　一季報(bào)延續(xù)了公司去年增收不增利的態(tài)勢(shì)。2020年年報(bào)顯示，全年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為415.2億元，同比分別增長(zhǎng)13.9%和6.8%。

　　實(shí)際上，愈來(lái)愈小的利潤(rùn)空間是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)寫(xiě)照，該行業(yè)已不再暴利。據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》此前統(tǒng)計(jì)，截至4月7日，37家千億和準(zhǔn)千億房企整體凈利潤(rùn)率只有5.4%，與2019年相比下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，第一季度萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利率（已扣除稅金及附加）低至16.1%，創(chuàng)下歷史新低；銷售毛利率20.41%，也創(chuàng)27年來(lái)新低。萬(wàn)科表示，毛利率下滑主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，毛利暴跌的背后，既與核心城市限價(jià)調(diào)控有關(guān)，更與近年萬(wàn)科拿的高價(jià)地有關(guān)。萬(wàn)科在一季報(bào)中也承認(rèn)，本集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的毛利率下滑，主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。

　　2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，公司內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成一定共識(shí)，短期看房地產(chǎn)利潤(rùn)率仍存在下降趨勢(shì)。

　　在負(fù)債方面，一季度萬(wàn)科終于達(dá)標(biāo)進(jìn)入“綠檔”，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%，剛剛跨過(guò)監(jiān)管要求的“小于70%”。但截至一季度末，萬(wàn)科總負(fù)債規(guī)模高達(dá)1.55萬(wàn)億元，較上年末增長(zhǎng)約2.2個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率81.37%。其中流動(dòng)負(fù)債1.35萬(wàn)億元，非流動(dòng)負(fù)債2055億元。

　　一季報(bào)發(fā)布后，有券商對(duì)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)表達(dá)失望。其中平安證券表示，雖然萬(wàn)科財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、融資成本占優(yōu)，拿地優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大，但考慮到萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩，且毛利率下行快于此前預(yù)期，下調(diào)公司評(píng)級(jí)。

　　摩根大通也指出，對(duì)萬(wàn)科短期看法維持審慎，因相信公司難以解決邊際利潤(rùn)問(wèn)題，地價(jià)會(huì)因政策而有所限制，但公司的邊際利潤(rùn)需2022年后才可開(kāi)始緩解。富瑞發(fā)表研報(bào)表示，萬(wàn)科企業(yè)首季業(yè)績(jī)令人失望，該行維持對(duì)萬(wàn)科持審慎看法。

　　薄利時(shí)代，萬(wàn)科如何應(yīng)對(duì)？

　　3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮稱，地產(chǎn)靠土地紅利和金融紅利賺錢(qián)的日子已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向管理要效益。

　　他舉例稱，2007年時(shí)家電市場(chǎng)已近飽和，但美的、格力等企業(yè)依然依靠品質(zhì)好在行業(yè)洗牌中活了下來(lái)，說(shuō)明“優(yōu)秀企業(yè)依然可以通過(guò)自身努力去實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，管理紅利時(shí)代仍然大有可為?！?br />
　　萬(wàn)科寄望的管理紅利是否靠譜？有評(píng)論認(rèn)為，目前的萬(wàn)科或許還要向市場(chǎng)證明它的生存能力，比如它的組織、人才是否真正能跟上戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的需求。

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