主題：萬(wàn)科拒絕商業(yè)地產(chǎn)

　在行業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期繁榮、房?jī)r(jià)不會(huì)長(zhǎng)期大幅下跌的判斷下，萬(wàn)科最好的選擇是堅(jiān)持其專注于住宅開發(fā)，通過(guò)資產(chǎn)高速周轉(zhuǎn)獲取超額回報(bào)戰(zhàn)略不變

　　在萬(wàn)科2007年度業(yè)績(jī)報(bào)告網(wǎng)上交流會(huì)上，有投資者向萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮提出這樣一個(gè)問(wèn)題，“為什么萬(wàn)科不發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)?把高端的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀下來(lái)。(如果不這么做)10年后怎么辦?畢竟香港、臺(tái)灣和日本的歷史告訴我們：最頂級(jí)的發(fā)展商都是租售比在50：50左右?！?br />
　　這是一個(gè)涉及到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的問(wèn)題，如果發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，就意味著萬(wàn)科所奉行的“專注于住宅開發(fā)，通過(guò)資產(chǎn)高速周轉(zhuǎn)來(lái)獲取超額回報(bào)”的戰(zhàn)略將作重大改變。對(duì)此，萬(wàn)科管理層態(tài)度很明確，董事會(huì)辦公室主任譚華杰的回答是，“我們經(jīng)過(guò)詳細(xì)測(cè)算，目前持有物業(yè)出租的收益率，無(wú)法達(dá)到萬(wàn)科股東的期望值?！?br />
　　問(wèn)題不是這么簡(jiǎn)單，畢竟持有商業(yè)地產(chǎn)還有防止經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅波動(dòng)、增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的功能。在商品房?jī)r(jià)走勢(shì)不明的當(dāng)前，持有商業(yè)地產(chǎn)的誘惑力比以往更大了。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好，至少在短期內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)像香港那樣大起大落，因此持有商業(yè)地產(chǎn)的避險(xiǎn)功能意義不大；另一方面，面對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)有可能帶給公司的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科極為敏銳和謹(jǐn)慎，其表現(xiàn)甚至勝過(guò)了萬(wàn)科的學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)——美國(guó)帕爾迪公司(PHM.NYSE)。

　　因此，我們的結(jié)論是，萬(wàn)科應(yīng)該堅(jiān)持其現(xiàn)行戰(zhàn)略，且投資者可以相信萬(wàn)科的戰(zhàn)略執(zhí)行能力。

　　商業(yè)地產(chǎn)的升值構(gòu)不成誘惑

　　持有商業(yè)地產(chǎn)最直接的誘惑是升值。不過(guò)，盡管國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商大量持有商業(yè)地產(chǎn)的先例，規(guī)模最大的4家A股地產(chǎn)上市公司萬(wàn)科、保利地產(chǎn)(600048行情,股吧)、金地集團(tuán)(600383行情,股吧)和招商地產(chǎn)(000024行情,股吧)中，只有招商地產(chǎn)持有的投資性房地產(chǎn)稍多，但也不到10%。

　　招商地產(chǎn)總經(jīng)濟(jì)師王正德這樣解釋，“如果把我們的鯨山別墅當(dāng)初開發(fā)完之后就賣的話，當(dāng)初可以賣8000元/平方米，現(xiàn)在是12萬(wàn)、13萬(wàn)／平米，如果把升值的速度和當(dāng)時(shí)開發(fā)就賣的話，至少?gòu)臍v史上看，我們現(xiàn)在的回報(bào)是高的。如果當(dāng)初賣了，其實(shí)有一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)，而長(zhǎng)期持有的話，可以漲15倍、16倍。就像炒股票一樣，有的人老是折騰，還不如長(zhǎng)期持有。當(dāng)然這個(gè)必須要建立在一個(gè)對(duì)這個(gè)牛市有認(rèn)識(shí)的情況下。我們現(xiàn)在對(duì)這個(gè)環(huán)境是看好的。所以我們有信心，我們物業(yè)會(huì)升值?！?br />
　　不過(guò)，房地產(chǎn)牛市會(huì)一直持續(xù)下去么?如果鯨山別墅價(jià)格再上漲同樣的幅度(14倍)，180萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，何時(shí)可以見到?

　　巴菲特在今年《致股東的信》中說(shuō)：“假設(shè)你指望你本世紀(jì)的股市年收益率達(dá)到10%，而你的收益中，2%來(lái)自分紅，8%來(lái)自股價(jià)上漲，那么你就是在假設(shè)道瓊斯指數(shù)在2100年達(dá)到2400萬(wàn)點(diǎn)(目前是13000點(diǎn))。如果你的財(cái)務(wù)顧問(wèn)向你保證每年兩位數(shù)的股市收益率，你可以和他講講這個(gè)題目?！?br />
　　類似地，假設(shè)鯨山別墅2007年末價(jià)格為12萬(wàn)元/平方米，如果每年上漲8%，則2100年其價(jià)格將達(dá)到1.54億元/平方米。這可能么?因此，房?jī)r(jià)和股價(jià)一樣，不可能總是快速上漲。

　　然而每年8%的投資回報(bào)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了投資者的期望的。萬(wàn)科實(shí)施股權(quán)激勵(lì)的一個(gè)前提條件是凈資產(chǎn)收益率達(dá)到12%。

　　近三年來(lái)，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益是相當(dāng)高，而以持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)聞名的中國(guó)國(guó)貿(mào)(600007行情,股吧)的凈資產(chǎn)收益率反倒是極低。由此可知，持有商業(yè)地產(chǎn)的收益對(duì)萬(wàn)科形不成誘惑。

　　當(dāng)然，這里面有些會(huì)計(jì)因素，比如，A股上市公司多采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。這是否表明會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)低估了持有大量商業(yè)地產(chǎn)公司的盈利能力呢?實(shí)際上，采用公允價(jià)值模型計(jì)量投資性房地產(chǎn)，如果當(dāng)年該地產(chǎn)沒(méi)有較大幅度的升值，與采用成本模式相比，公司的凈資產(chǎn)收益反倒會(huì)大幅度降低。這是因?yàn)閮糍Y產(chǎn)收益率的計(jì)算公式中分母(凈資產(chǎn))會(huì)數(shù)倍、甚至十?dāng)?shù)倍、數(shù)十倍地變大。



該貼內(nèi)容于 [2008-04-21 22:22:50] 最后編輯

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