主題：石表態(tài)：萬科2009年真正發(fā)力

萬科董事長王石：“不務(wù)正業(yè)”的“超級男聲”

　　回望中國地產(chǎn)百日江湖，可謂風(fēng)云變幻。四個多月前，萬科董事會主席王石的“拐點論”，起于勢先，聲大奪人，雖遭質(zhì)疑，但隨后的事實又一次證明，王石其人其言對中國地產(chǎn)界的深刻影響。

　　其后，潘石屹的“百日劇變論”再度引爆輿論，地產(chǎn)巨頭紛紛為現(xiàn)金而戰(zhàn)。廣州舉行的一個地產(chǎn)高峰論壇上，與會者預(yù)測，中國樓市調(diào)整期最長將達15個月。這時，王石卻已經(jīng)準備開始帶領(lǐng)萬科進行一輪真正的逆勢發(fā)力。

　　“拐點論”反彈激烈 王石旋渦沉浮

　　先是拋出“拐點論”，其后，萬科樓盤率先降價，王石再遭指責(zé)。

　　不過很快，王石以日本為例解釋我國房地產(chǎn)市場，對“拐點論”做出修正。萬科認為，無論城市化率、人口老齡化率，還是住房需求的飽和，與中國今天更具可比性的，是日本的上世紀70年代初甚至60年代。

　　日本住宅市場曾在1966年、1975年兩次經(jīng)歷調(diào)整，之后迎來新一輪景氣周期。而在萬科看來，目前中國住宅市場出現(xiàn)的短期波動只是階段性的理性回歸，不會改變市場整體的發(fā)展方向?！伴L遠來看，中國城市住宅總體供應(yīng)趨緊的狀況沒有改變；中國高速城市化和工業(yè)化的方向沒有改變；人口紅利、人口遷徙的態(tài)勢沒有改變；國民財富積累、投資理財需求的升級沒有改變?！蓖跏瘬?jù)此認為，“支撐行業(yè)發(fā)展的基本要素沒有變化，我們?nèi)匀粓远ú灰频乜春玫禺a(chǎn)前景?！?br />
　　“有些人認為我們的觀點變了，或者說在修正之前的說法，實際上我們前后的觀點并不矛盾?！蓖跏詰T常的堅定語氣自我表白，“我們一直在強調(diào)理性調(diào)整不等于房價從大漲到大跌，這其中，更重要的是一種心態(tài)的調(diào)整?！?br />
　　潘石屹，公開和王石唱反調(diào)，“萬科降價意在‘清理門戶’，我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點的趨勢。SOHO蓋的新房子一定會漲，但具體漲多少，8%還是10%，或者是6%，最直接的影響來自于CPI，CPI如果高的話，房價就漲得快。負利率狀態(tài)下，房價應(yīng)該會保持平穩(wěn)增長，不可能大幅度下跌，跌就不正常。”自然而然，潘石屹成為“無拐論”的代表人物，“揭批”王石由此升溫。

　　恒大地產(chǎn)上市夭折，潘石屹恰到好處地拋出“百日劇變”說，“3月20日發(fā)生的恒大IPO叫停，是2008年中國房地產(chǎn)界最具標志性的事件，未來100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。大部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況不容樂觀。”

　　“拐點論”、“百日劇變論”引領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)界凌亂狂舞。

　　耐人尋味的是，潘石屹批“拐點論”在先，王石卻對老潘的“百日劇變論”，無動于衷、沉默相向。

　　沒有資本市場就沒有萬科的今天

　　王石常說，萬科的發(fā)展和資本市場密不可分。

　　2007年8月，在萬科住宅產(chǎn)業(yè)化標志性樓盤的一次活動中，王石說：“公司市值主要取決于盈利和盈利增長，銷售規(guī)模并不是決定性因素。印度最大的地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模只有萬科的一半，但市值水平已與萬科接近。”

　　在萬科上市早期，除了資本市場融資之外，萬科的資本故事主要是“君萬之爭”(1994年君安證券對萬科發(fā)起的阻擊戰(zhàn))和高調(diào)引進華潤。不過，萬科多年來從資本市場融資額相當(dāng)龐大。截至2007年，萬科從資本市場融資近150億元。

　　1993年之后，萬科每年都會和境外投資者開兩次投資者說明會，但是對國內(nèi)投資者，由于擔(dān)心有炒作之嫌，并沒有推介。2000年之后，才開始進行機構(gòu)投資者管理工作。正如萬科總經(jīng)理郁亮所說，“2000年萬科開始改變資本戰(zhàn)略，要做更符合投資者利益的事情。我們有一個基本判斷：行業(yè)會進入資本時代，萬科的發(fā)展離不開投資者支持。”

　　可見，盡管當(dāng)時不流行市值管理，但萬科早就開始身體力行。結(jié)果是，在2006年，即使身處“熊市”，萬科的股價也一直穩(wěn)健上漲。

　　2006年3月，萬科公布期待已久的股權(quán)激勵計劃，當(dāng)公司凈利潤增長率在15%～30%，按照實際的增長率對凈利潤增長額進行提取，30%以上按照30%進行提取，計提的基金不超過當(dāng)年凈利潤額的10%。在稅后通過二級市場購買萬科股票，用于獎勵高層管理人員，分配三年后股票可以進行上市交易，首輪計劃為2006年～2008年。

　　郁亮在對媒體解釋這個計劃時說，“股權(quán)激勵是非常有效的手段，但是我不贊成高市值做，低市值不做。因為我們的管理層——得到激勵的對象，要對公司的資產(chǎn)知冷知熱，不能熱的時候知道，冷的時候不知道了，那怎么行？那叫分蛋糕。要跟投資者共進退，好的時候要做，壞的時候也要做?！?br />
　　郁亮還說：“我們還有一個更高的要求：第二年的股票均價比上年高才可以得到股權(quán)。”

　　也正是這段時間，趕上股市大好行情，萬科股價大幅上漲，截至2007年底，萬科股價復(fù)權(quán)之后，是2005年底股價的約10倍，萬科的市值大漲10倍。萬科市值最高時，抵得上美國四大房地產(chǎn)上市公司市值之和。

　　萬科會和章子怡“一樣”

　　在王石看來，萬科的核心競爭力是專業(yè)化、持續(xù)盈利。

　　2006年以來，萬科驟然加速。2006年實現(xiàn)銷售收入212.3億元，增長52.2%；2007年實現(xiàn)銷售收入355.3億元，實現(xiàn)凈利潤48.4億元，同比分別增長98.3%和110.8%，銷售額突破500億元。

　　不過，接受本報記者采訪時，王石明確表態(tài)：“萬科2009年真正發(fā)力?！逼渲饕碛墒侨f科的住宅產(chǎn)業(yè)化。王石認為，住宅產(chǎn)業(yè)化是對中國房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的重大變革，之后，萬科的成長將依托一種全新的方式展開，從而開拓更誘人的成長空間。

　　王石的對標對象是豐田，王石希望造房子也像豐田生產(chǎn)汽車一樣，精益生產(chǎn)，高效高質(zhì)。萬科的產(chǎn)業(yè)化，主要目標在乎一點：利潤。

　　據(jù)萬科的計劃，2008年，萬科應(yīng)用“工廠化技術(shù)”的開工面積達到50萬平方米，2009年將達到120萬平方米。未來5年，工廠化生產(chǎn)水平比例將提高至50%。

　　為此，萬科的人才培養(yǎng)也大大改變。2002年前后，萬科掀起一輪從同行挖人的計劃，去年，萬科開始從外企挖人，主要是為了培養(yǎng)能夠操盤千億元級的企業(yè)人才。按照王石的說法，這些努力將在2009年得到印證與體現(xiàn)。

　　“萬科目前在媒體上面臨的境遇將會和章子怡一樣。歸結(jié)一句話，大家要適應(yīng)英雄，英雄也要適應(yīng)大家?，F(xiàn)在對萬科來說，面臨最大的挑戰(zhàn)是在實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑者的目標之后所應(yīng)采取的姿態(tài)和對審視眼光的回應(yīng)?！边@是萬通董事局主席馮侖的觀點。

　　馮侖被稱為“地產(chǎn)思想家”，他的觀點向來幽默而深刻。

　　王石如是說

　　我認為目前出現(xiàn)的拐點不是從長期上漲到長期下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點。

　　三四年不買房的說法也受到一些誤解，我的意思是，大家沒有必要因為房價上漲而焦慮，沒有必要因此而急著買房子。

　　萬科企業(yè)的專業(yè)化理由：資源集中，只做住宅地產(chǎn)。唯此，才能形成資源優(yōu)勢，形成競爭力，做強做大。

　　奧運概念，不僅是北京概念，更是中國概念，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是最大的，也將是最好的。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)到了一個十字路口。未來如何才能走向和諧健康的道路？這不僅是行業(yè)，也是社會面臨的現(xiàn)實問題。



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