主題：萬科A(000002)疫情導(dǎo)致板塊下挫，公司價(jià)值彰顯

疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊整體受挫，短期行業(yè)銷售受到負(fù)面影響，公司資金充沛、負(fù)債率低，在此時(shí)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力凸顯。2019年底武漢出現(xiàn)新型冠狀病毒，各地在2020年春節(jié)實(shí)施了封城和隔離，累計(jì)有42個(gè)省市取消商品房售樓部經(jīng)營活動。對于一些資金鏈比較緊張的房企來說，短期銷售回款的壓力較大。而萬科的基本面在此時(shí)有強(qiáng)防御性，截止到去年三季度，公司的貨幣資金為1072億元。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為17.3億元。公司剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為49.2%。前三季度公司有息負(fù)債為2272億元，與去年同期相比減少了11%，與二季度相比基本持平；有息負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，其中短期有息負(fù)債占比進(jìn)一步下降至26%，與二季度相比下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)。公司短期現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)為1.82倍。有息負(fù)債率持續(xù)下降至13.9%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。負(fù)債率整體處于行業(yè)較低水平，風(fēng)險(xiǎn)可控。

公司的一二線城市占比較高，恢復(fù)能力強(qiáng)于三四線布局多的房企；大區(qū)管理層換血之后有利于公司的銷售提振。疫情之后，本身有需求的城市仍會在后期集中釋放，因此一二線城市市場的自我修復(fù)能力強(qiáng)于三四線。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，公司2019年一二線城市銷售金額占比75%，目前土地儲備中一二線占比55%。去年公司14個(gè)城市總經(jīng)理做了內(nèi)部調(diào)換，進(jìn)一步實(shí)施大江大海的計(jì)劃，我們認(rèn)為核心目的是對于銷售業(yè)績的要求，因此我們預(yù)計(jì)公司后期會加強(qiáng)營銷力度，盡快擺脫疫情帶來的負(fù)面影響。


回歸價(jià)值，公司穿越周期的能力較強(qiáng)，已售未結(jié)資源豐富；公司整體估值約五千億，當(dāng)前折價(jià)率較高。截止到去年3季度，公司已售未結(jié)算面積和金額分別為4474.3萬平米和6362.4億元，同比分別增長了20.6%和19.9%。根據(jù)我們的測算，公司的三大主要多元業(yè)務(wù)物業(yè)、商業(yè)(不含印力)、物流地產(chǎn)的估值約為1072億元，疊加地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，公司的RNAV約為5177億元，當(dāng)前折價(jià)率高達(dá)42%。

盈利預(yù)測及投資建議：

公司聚焦基本盤，積極拓展地產(chǎn)鏈上的多元化業(yè)務(wù)，為未來高質(zhì)量全面發(fā)展奠定基礎(chǔ)；融資優(yōu)勢、內(nèi)生性現(xiàn)金流覆蓋力強(qiáng)。我們預(yù)計(jì)公司2019-2021年?duì)I業(yè)收入分別為3787/4593/5430億元，分別同比增長27%/21%/18%；歸母凈利潤分別為401/474/558億元，分別同比增長19%/18%/18%；對應(yīng)的EPS分別為3.55/4.19/4.93元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)的PE分別為7.5X/6.4X/5.4X。維持“強(qiáng)烈推薦”評級。

萬科A(000002)疫情導(dǎo)致板塊下挫，公司價(jià)值彰顯

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