主題：萬科A(000002)業(yè)績小幅超預(yù)期

萬科A(26.970, 0.31, 1.16%)(000002)業(yè)績小幅超預(yù)期，龍頭引領(lǐng)行業(yè)方向 來源：中銀國際

2019年前三季度， 萬科A 實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2,239.1億元，同比增長27.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤182.4億元，同比增長30.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率為27.6%，較上年同期微降0.2個百分點(diǎn)。萬科作為行業(yè)龍頭，精細(xì)深耕一二線城市，多元化業(yè)務(wù)布局，銷售投資長期穩(wěn)健增長，龍頭優(yōu)勢愈發(fā)顯著。我們維持預(yù)測公司2019-2021年EPS分別為3.61/4.04/5.05元，對應(yīng)19年P(guān)E7.4倍，維持買入評級。

支撐評級的要點(diǎn)

業(yè)績超市場預(yù)期，全年高增可期。2019年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2,239.1億元，同比增長27.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤182.4億元，同比增長30.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率為27.6%，較上年同期微降0.2個百分點(diǎn)，但受其他業(yè)務(wù)毛利率提升帶動，整體結(jié)算毛利率同比提升1.2個百分點(diǎn)至36.0%。報告期內(nèi)公司計提存貨跌價準(zhǔn)備11.4億元，影響歸母凈利潤7.8億元。前9月公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入2,125.7億元，同比上升26.9%；由于銷售規(guī)模高于結(jié)算規(guī)模，已售未結(jié)金額達(dá)6,362.4億元，較18年底增長19.9%，覆蓋18年結(jié)算金額2.2倍，充分保障未來業(yè)績增長。

銷售穩(wěn)健增長，資源儲備充足。2019年1-9月公司銷售金額4,756.1億元、銷售面積3,061.6萬方，分別同比均增長10.2%及5.5%，銷售均價同比增長4.5%至1.55萬元/平米。1-9月公司獲取新項(xiàng)目116個，總規(guī)劃建面2,832.1萬方，權(quán)益比例72%，81%聚焦于一二線城市，投資相對謹(jǐn)慎。報告期末，公司未結(jié)總土儲1.6億方，權(quán)益比例61%；可售面積1.2億方，對應(yīng)可售貨值約1.8億元，覆蓋2018年銷售約3倍。報告期末，公司在建及規(guī)劃項(xiàng)目總建面合計1.62億方，覆蓋2018年銷售面積3.35倍，資源儲備充裕滿足持續(xù)發(fā)展需要。


回款穩(wěn)增財務(wù)健康，竣工Q4望提速。公司1-9月累計新開工面積3,243.4萬方，同比下降3%，降幅較H1有所收窄；累計竣工面積1,640.1萬方，同比增長5.5%，占全年竣工計劃53.5%，預(yù)計四季度竣工將提速，結(jié)算速度將同步上升。報告期末公司凈負(fù)債率50.4%，處行業(yè)低位。報告期內(nèi)，表內(nèi)銷售回款3,024億元，同比增長10.4%。截至9月底，公司持有貨幣資金1,072.4億元，現(xiàn)金短債比1.82，償債能力較強(qiáng)。

多元業(yè)務(wù)齊發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑市場。多元業(yè)務(wù)方面，萬科物業(yè)獲得中指院2019物業(yè)品牌價值第一名；租賃住宅業(yè)務(wù)已累計開業(yè)9.8萬間，成功發(fā)行25億元住房租賃專項(xiàng)債，票面利率僅3.55%；商業(yè)物業(yè)管理面積超1,360萬方，購物中心出租率97%；物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，三季度新獲取項(xiàng)目4個，可租賃物業(yè)總建面達(dá)998萬方。

估值

根據(jù)公司銷售及投資情況，我們預(yù)測公司2019-2021年EPS分別為3.61/4.04/5.05元，對應(yīng)19年P(guān)E7.4倍，維持買入評級。

萬科A(000002)業(yè)績小幅超預(yù)期，龍頭引領(lǐng)行業(yè)方向

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