主題：萬科Ａ(000002):感激資本市場 成就時代企業(yè)

剛剛過去的9月，萬科度過了自己35歲的生日。1984年，在改革開放的浪潮之中，王石創(chuàng)辦深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，這就是萬科最早的主體，當(dāng)時還掛靠在深圳特發(fā)集團(tuán)名下。35年后，萬科已經(jīng)成長為中國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的典范，各項(xiàng)指標(biāo)長期領(lǐng)先領(lǐng)跑，是當(dāng)之無愧的排頭兵。
　 日前，在新中國成立70周年之際，證券時報"壯麗70年·行業(yè)排頭兵"大型系列采訪活動走進(jìn)萬科，證券時報社長、總編輯何偉一行與萬科集團(tuán)董事會主席郁亮進(jìn)行了一場深度對話。
　 時代
　 萬科誕生于改革開放前沿的深圳，與特區(qū)共成長。
　 進(jìn)入房地產(chǎn)市場30年，受益于時代的發(fā)展、改革的紅利、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速以及自身穩(wěn)健的經(jīng)營，萬科取得了引人注目的成就。
　 以萬科上市以來的數(shù)據(jù)分析：營業(yè)收入方面，1991年為4.23億元，2018年達(dá)到2976.79億元，增長了704倍，復(fù)合增長率約27%；凈利潤方面，1991年為2614萬元，2018年達(dá)到337.73億元，增長了1292倍，復(fù)合增長率約30%。2019年上半年，萬科營業(yè)收入1393.2億元，凈利潤118.42億元，均同比增長了約30%，繼續(xù)保持了穩(wěn)健的增速。萬科還有一項(xiàng)紀(jì)錄，上市以來從未虧損，是所有A股公司中持續(xù)盈利年限最長的。
　 在2000年左右，福布斯還評選萬科為最佳小型企業(yè)。僅僅十余年后的2016年，萬科就入圍了《財富》世界500強(qiáng)，排在第356位。之后，萬科連續(xù)4年上榜，2019年的排名已經(jīng)升至254位。在銷售規(guī)模上，萬科也長期占據(jù)行業(yè)龍頭地位，2018年度實(shí)現(xiàn)合約銷售超6000億元，今年前9個月這一數(shù)字達(dá)到4756億元。
　 如今的萬科，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入國內(nèi)70余個重點(diǎn)城市，在其中近20個城市中市場排名第一，約40個城市中排名前三。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，萬科物業(yè)服務(wù)板塊今年全年的收入有望突破100億元，成長為新的BG（事業(yè)集團(tuán)）；租賃住宅業(yè)務(wù)覆蓋35個城市，累積開業(yè)約9萬間，開業(yè)6個月及以上項(xiàng)目的平均出租率超過90%；以印力集團(tuán)作為平臺，商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)管理面積超過1350萬平方米，購物中心整體出租率約97%；物流倉儲業(yè)務(wù)進(jìn)駐44個城市，可租賃物業(yè)的建筑面積約1000萬平方米，行業(yè)第一。此外，萬科的業(yè)務(wù)版圖還包括冰雪度假、教育、養(yǎng)老等。
　 信心
　 今年7月30日，中共中央政治局召開會議，要求"堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段"。其中，"不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段"為首次出現(xiàn)，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛討論，悲觀情緒開始蔓延。
　 "7·30會議告訴我們，中央建立長效機(jī)制的決心堅(jiān)定不移，并會加快落實(shí)。"郁亮對證券時報記者表示，"這意味著行業(yè)長期發(fā)展的政策環(huán)境是穩(wěn)定的，不會大起大落。"郁亮還對證券時報記者表示，萬科不存在僥幸心理，穩(wěn)定的政策預(yù)期有利于行業(yè)健康發(fā)展，這對企業(yè)是件好事。
　 "政策穩(wěn)定的一個明顯好處是，企業(yè)做市場預(yù)測、做發(fā)展規(guī)劃更加容易。"郁亮如是舉例。
　 郁亮對證券時報記者分析了房地產(chǎn)行業(yè)長期、中期、近期所面臨的影響因素。郁亮說，長期來看，對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)影響最大的是人口問題。郁亮列舉了一組數(shù)字：我國的90后、00后（當(dāng)前9歲～29歲的人）比70后、80后（當(dāng)前30歲～49歲的人）少了8200萬人，且2018年新出生1523萬人，比2017年少了200萬人。郁亮對此深感憂慮，客戶將越來越稀缺，且要求越來越高。
　 中期影響因素，包括前文提及的政策環(huán)境，預(yù)期是穩(wěn)定的，但是，行業(yè)如何演變面對高度的不確定性。郁亮對證券時報記者表示，中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)高度融合、相互影響，在全球負(fù)利率時代下，市場以及資產(chǎn)價格走勢等都是難以確定的問題。而短期內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響是市場因素，比如上海、深圳等地甲級寫字樓空置率提高。郁亮認(rèn)為，短期來看市場壓力較大。
　 但行業(yè)還是有機(jī)會的，郁亮對此充滿信心，"行業(yè)仍存在不平衡、不充分的問題，其中包含發(fā)展機(jī)遇"。郁亮舉例說，中央提出"租購并舉"，與"購"相比"租"是短板，這就是不平衡；而不充分也表現(xiàn)在很多方面，包括當(dāng)前客戶的很多需求還沒有被滿足。
　 面對未來的不確定性，萬科的做法是苦練基本功。"就好比運(yùn)動員，之前知道要跑馬拉松，可以針對性訓(xùn)練，現(xiàn)在卻不知道未來需要長跑還是短跑。"郁亮對證券時報記者表示，"怎樣才能應(yīng)對不同的項(xiàng)目？第一，心肺功能好，也就是發(fā)動機(jī)要好，要快能快、要慢能慢；第二要練好核心力量，這樣怎么跑都不會太差。萬科當(dāng)前在做業(yè)務(wù)梳理和組織重建，就是希望通過'減脂、增肌、活血'等舉措，擁有一個更健康的身體。"
　 擔(dān)當(dāng)
　 在萬科位于深圳市中心辦公地的一樓掛著8個字："大道當(dāng)然 合伙奮斗"。郁亮對證券時報記者表示，"過去幾年萬科經(jīng)歷股權(quán)事件團(tuán)隊(duì)依然穩(wěn)定，公司業(yè)績持續(xù)向好，靠的就是事業(yè)合伙人制度。"
　 共識、共創(chuàng)、共擔(dān)、共享，是萬科事業(yè)合伙人制度的精髓。
　 "職業(yè)經(jīng)理人制度存在一些短板。"郁亮說，"老板投資企業(yè)之后要對所有結(jié)果承擔(dān)責(zé)任，包括虧錢；而為老板打工的職業(yè)經(jīng)理人則不會虧錢，頂多沒有獎金。"郁亮認(rèn)為，純粹的職業(yè)經(jīng)理人與老板之間缺少了連接的東西，二者共創(chuàng)、共享，卻沒有共擔(dān)。
　 萬科對事業(yè)合伙人強(qiáng)調(diào)的是劣后擔(dān)當(dāng)。"首先要有共識，然后是共創(chuàng)，不創(chuàng)造什么都沒有。"郁亮向證券時報記者介紹，"接下來要能共擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險，最后才是共享。"例如萬科為公司內(nèi)部每個跟投項(xiàng)目都設(shè)置了基礎(chǔ)回報率，超出的部分才能參與分配。
　 與投資者共擔(dān)，亦是事業(yè)合伙人制度的應(yīng)有之義。"萬科之前業(yè)績很好，但股價比較低，股東對公司有意見。"郁亮對證券時報記者表示，"現(xiàn)在通過事業(yè)合伙人集體持股，我們和投資者一樣，股價下跌也要承擔(dān)損失。"郁亮強(qiáng)調(diào)，事業(yè)合伙人制度最核心的維度就是引入共擔(dān)精神。"萬科的事業(yè)合伙人制度并不是一項(xiàng)福利制度，它是一把雙刃劍，不僅是激勵，更是約束。"
　 9月中旬，萬科發(fā)布集團(tuán)全體郵件，任命了集團(tuán)首批GP（核心合伙人）成員。9月底，萬科召開的2019年秋季例會上，主要的參與者即是這批GP，人數(shù)并不多。萬科今年秋季例會的主題是"組織塑型，健康發(fā)展"?！度f科周刊》將此次例會與2014年的春季例會相提并論，正是那次會議的主題板上寫著五個大字"事業(yè)合伙人"。
　 "今天的集團(tuán)GP是萬科最核心的力量。"郁亮說，"如果GP成員相互之間不認(rèn)識、不了解、缺乏溝通，萬科很難成為一個整體組織。"為了更好地與GP交流，他直接拉了個微信工作群，邀請所有GP加入。
　 萬科塑型開始，將總部原有的十余個部門變?yōu)槿笾行?，精簡組織層級，明確合理人員結(jié)構(gòu)，為員工創(chuàng)造更多復(fù)合發(fā)展機(jī)會。2019年，基于"收斂聚焦，鞏固提升基本盤"的要求，以打造"矢量組織、冠軍組織、韌性組織"為目標(biāo)，萬科全面推進(jìn)組織重建與人事匹配工作。這一切，都建立在萬科過往事業(yè)合伙人制度實(shí)踐探索成果的基礎(chǔ)之上。
　 感激
　 "萬科是資本市場活化石。"談及與資本市場的關(guān)系，郁亮充滿感激，"沒有資本市場，就沒有萬科的今天。"
　 曾經(jīng)做過董秘的郁亮也有一個小小的遺憾，萬科從來沒有辦過上市儀式，他半開玩笑地說要找機(jī)會補(bǔ)上。"有個問題困擾我，萬科是幾時上市的？照理說歷史很清楚。"郁亮將問題拋給證券時報記者，"1988年萬科發(fā)股票就有柜臺交易，1990年底深交所才成立，那你說我們是什么時候上市的呢？"
　 1986年，深圳推行國營企業(yè)股份化試點(diǎn)。之后，王石力排眾議，推進(jìn)公司改制事宜。1988年11月，在經(jīng)歷諸多波折之后，萬科的股份化改造方案終于被批準(zhǔn)。1988年12月6日，萬科召開了第一次發(fā)起股東會議，通過《公司章程》等決議。同年12月27日，萬科在《深圳特區(qū)報》刊登招股通函。這一次公開發(fā)售股票，萬科募集了社會資金2800萬元，主要投向了工業(yè)生產(chǎn)、進(jìn)出口貿(mào)易和房地產(chǎn)開發(fā)，公司資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大。
　 1990年12月，深交所成立。1991年1月29日，萬科的股票正式在深交所掛牌交易。上市以來，萬科漲幅不俗，論賺錢效應(yīng)在A股排名前列。萬科還堅(jiān)持每年分紅，是A股上市公司中持續(xù)現(xiàn)金分紅年限最長的，累積金額達(dá)到573.6億元，遠(yuǎn)超累積股權(quán)融資額（261億元）。
　 "萬科從資本市場拿了260多億元，但現(xiàn)金分紅了570多億元，好像是萬科做的貢獻(xiàn)更大。"郁亮對證券時報記者表示，"但回過頭來看，如果沒有過去多年拿的260多億，會有萬科的今天嗎？不會。"
　 郁亮對資本市場很有感情。"借助資本市場萬科才得以騰飛，也獲得了國際投資者的認(rèn)可。"郁亮對證券時報記者表示，"沒有資本市場當(dāng)年的包容，就沒有萬科的今天；沒有資本市場后來的規(guī)范與嚴(yán)格要求，也沒有萬科的今天。"

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