主題：萬科A(000002)：銷售大增 拿地謹(jǐn)慎

萬科公布公司4 月銷售數(shù)據(jù)，4 月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額601.7 億元，同比增長43.6%；實(shí)現(xiàn)簽約面積370 萬平方米，同比增長43.6%。1-4 月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2,096.1 億元，同比增長6.9%；實(shí)現(xiàn)累計(jì)簽約面積1,294.8 萬平方米，同比下降0.8%；1-4 月，公司新增建面937.8 萬平方米，同比下降31.5%；總地價(jià)543.3 億元，同比下降18.2%。
點(diǎn)評：
4 月銷售大增、同比+44%，一二線走好之下后續(xù)銷售彈性可期
4 月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額601.7 億元，環(huán)比增長4.9%、同比增長43.6%；實(shí)現(xiàn)簽約面積370 萬平方米，環(huán)比增長2.7%、同比增長43.6%；銷售均價(jià)16,262 元/平，環(huán)比增長2.2%、同比增長0%。1-4 月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2,096.1 億元，同比增長6.9%，較1-3 月提高10pct；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1,294.8 萬平方米，同比下降0.8%；累計(jì)銷售均價(jià)16,189 元/平方米，同比增長7.8%。4 月公司銷售大增，高于主流50 家房企單月銷售額增速同比+24%，單月銷售金額穩(wěn)居克爾瑞榜單第二、僅次于碧桂園，在一二線銷售走好的背景下后續(xù)銷售彈性或值得期待。
4 月拿地聚焦一二線、仍保持謹(jǐn)慎，拿地金額占比銷售金額20%
4 月公司在土地市場獲取蘇州、天津、北京、長春等地8 個(gè)項(xiàng)目，拿地區(qū)域主要集中于一二線城市。4 月公司新增建面124.9 萬平方米，環(huán)比下降59.4%、同比下降67.3%；對應(yīng)總地價(jià)118.7 億元，環(huán)比下降22.4%、同比下降37.2%；拿地金額占比銷售金額為19.7%，環(huán)比下降0.3%，較上年50.5%下降30.8pct；平均樓面價(jià)9,507 元/平米，環(huán)比增長91%、同比增長91.9%，拿地均價(jià)占比當(dāng)月銷售均價(jià)58.5%，環(huán)比增長0.9%，較上年36.6%提升21.9pct。1-4 月，公司共新增規(guī)劃面積937.8 萬平方米，同比下降31.5%；對應(yīng)總地價(jià)543.3 億元，同比下降18.2%，拿地額占比銷售額達(dá)25.9%，較上年50.5%下降21.0pct；平均樓面價(jià)5,794 元/平米，同比增長19.3%，拿地均價(jià)占比當(dāng)年銷售均價(jià)35.8%。按銷售均價(jià)1.5 萬元/平估算公司1-4 月累計(jì)新增貨值1,407 億元，低于同期銷售金額2,096 億元，拿地仍較謹(jǐn)慎。
投資建議：銷售大增，拿地謹(jǐn)慎，維持“強(qiáng)推”評級
萬科作為行業(yè)三十載領(lǐng)跑者，在提前倡導(dǎo)高周轉(zhuǎn)、探索住宅工業(yè)化、專注中小戶型精裝修產(chǎn)品、領(lǐng)先建立三級管控架構(gòu)、布局三大城市群、實(shí)施多項(xiàng)人才計(jì)劃、深化小股操盤模式以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展等方面都是當(dāng)之無愧的先行者，其成果也已體現(xiàn)在公司過去10 年的銷售和業(yè)績雙雙高增中，也體現(xiàn)在行業(yè)領(lǐng)先的穩(wěn)健經(jīng)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)中。而面向未來，在本輪房地產(chǎn)小周期延長的反常周期中，萬科料將依靠拿地+銷售集中度雙雙提升繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢，同時(shí)公司在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑行業(yè)，未來業(yè)績和估值的貢獻(xiàn)值得期待。我們維持公司2019-21 年每股收益預(yù)測分別為3.66、4.41、5.30 元，維持目標(biāo)價(jià)45 元，維持“強(qiáng)推”評級。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策超預(yù)期收緊及行業(yè)資金改善不及預(yù)期。

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