主題：房地產(chǎn) 高增長(zhǎng)難掩現(xiàn)金流壓力

證券代碼 證券簡(jiǎn)稱 營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 凈利潤(rùn) 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 預(yù)收賬款

　?。埃埃埃埃埃玻樱?萬(wàn)科Ａ ３５５２６６１．１３ ７６５２８９．７５ ５３１７５０．０８ －１０４３７７１．５８ ２１６２２７４．７４

　　
　?。叮埃埃埃矗福樱?保利地產(chǎn) ８１１５２３．４９ ２０５３８４．６７ １６２８２７．０１ －９３７５８０．２０ １０９３９８５．５４

　　
　　６００３８３．ＳＨ 金地集團(tuán) ７４８７４８．０１ １７８８４３．６９ １３２２８１．２３ －６３０９１０．３１ ３７９３１５．８８

　　
　?。叮埃保担福福樱?北辰實(shí)業(yè) ４３５４１０．５３ ６９９４０．００ ４６１８３．３３ －５８６６６８．４２ ３１８６０３．８６

　　
　　０００４０２．ＳＺ 金融街 ４２１４３６．１９ １１１９５５．０５ ７３２３６．７９ －８１３１６．０８ ９２５１３．８６

　　
　?。埃埃埃埃矗叮樱?泛海建設(shè) ４１６２６７．２０ １０１５９８．９６ ６５０７０．９４ １７６１８３．４４ １３８０４．４１

　　
　　００００２４．ＳＺ 招商地產(chǎn) ４１１１６４．４７ １３２７２１．１１ １１９５１３．０９ －４００２５９．１６ １８３０５．３８

　　
　?。叮埃埃担常常樱?棲霞建設(shè) ２８５６８０．０８ ６３２６０．５０ ４１２６１．２６ －７２６４２．０８ ５８８３５．９７

　　
　　６００７３６．ＳＨ 蘇州高新 ２６３２８４．７５ ３７２９１．６７ ２５４９８．５６ －３９７９７．６８ １３５７５２．０７

　　
　?。叮埃埃叮罚担樱?中華企業(yè) ２３９９２１．５４ １２２２１０．０３ ８１７７２．９９ －１４３４７４．１１ １０５７８３．４６

　　
　?。叮埃埃玻矗叮樱?萬(wàn)通地產(chǎn) ２１７６２１．００ ３８８００．６５ ２７５０４．７９ ８１０９２．９６ ３１７５７７．６９

　　
　　６００３２５．ＳＨ 華發(fā)股份 ２１６５６８．２９ ４３７８０．９６ ３５９０８．７３ ２２９１６５．７１ ３３６９３２．６３

　　
　?。埃埃埃叮保叮樱?億城股份 ２０７３７５．８９ ４７７２３．０８ ２９４７９．４３ －２３６９５．９０ ８４０６７．２６

　　
　?。叮埃埃叮叮常樱?陸家嘴 ２０５１００．７４ ８６３９９．７８ ８６２０８．８８ ３３８５４．９１ ２４９２４８．９７

　　
　　 單位：萬(wàn)元 制表：林喆

　　
　　 □本報(bào)記者 林喆

　　
　　 據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月30日，已公布年報(bào)的42家房地產(chǎn)上市公司，2007年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1135.31億元，同比增長(zhǎng)54.1%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)260.4億元，同比增長(zhǎng)83.9%；歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)共計(jì)193.31億元，同比增長(zhǎng)81.05%。

　　
　　 業(yè)內(nèi)專家指出，得益于2007年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲和行業(yè)景氣度高企，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)；但華麗的業(yè)績(jī)意味著過去，面對(duì)目前行業(yè)走勢(shì)的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將放緩，已經(jīng)成為多數(shù)研究機(jī)構(gòu)的一致看法。與此同時(shí)，貨幣政策從緊后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高；房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流壓力無(wú)疑也將增大。

　　
　　 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流堪憂

　　
　　 Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，42家房地產(chǎn)上市公司2007年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-365.99億元；而去年同期，可比的42家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-107.7億元。

　　
　　 萬(wàn)科A(000002)、招商地產(chǎn)（000024）、金地集團(tuán)（600383）、保利地產(chǎn)（600048）四大上市地產(chǎn)開發(fā)商，2007年的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值，并且均為各公司5年來的最低值。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團(tuán)為-7.52元，保利為-7.65元。

　　
　　 業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的負(fù)值越來越大，表明經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的“含金量”越來越低，手頭的現(xiàn)金也將日益緊張。這可能是由于購(gòu)置土地等“擴(kuò)張性”的支出大幅增加，而房屋產(chǎn)品銷售的速度則沒有跟上。

　　
　　 另外，2007年，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也在降低。數(shù)據(jù)顯示，四大房地產(chǎn)上市公司2007年的存貨周轉(zhuǎn)率也是歷年來的最低值。萬(wàn)科的年度存貨周轉(zhuǎn)率為0.42，是第5年下降。金地集團(tuán)的年度存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.31；保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率只有0.25；招商地產(chǎn)的更是低至0.16。

　　
　　 專家解釋，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般為2—3年，按照存貨在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4，但是這幾大開發(fā)商中，只有萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率稍高于0.4。

　　
　　 銷售不容樂觀

　　
　　 目前，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款占當(dāng)年收入比例較高，而這部分款項(xiàng)可在未來逐步計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，從而為企業(yè)2008年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了保障。數(shù)據(jù)顯示，42家房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款合計(jì)達(dá)677.94億元，同比增長(zhǎng)80.89%；占2007年42家房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)收入的59.7%。

　　
　　 其中，保利地產(chǎn)（600048）、萬(wàn)通地產(chǎn)（600246）、華發(fā)股份（600325）等7家公司的預(yù)收賬款超過營(yíng)業(yè)收入。

　　
　　 不過，市場(chǎng)分析人士指出，雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)2008年的業(yè)績(jī)已經(jīng)有了保障；但是，去年年底以來的銷售形勢(shì)并不樂觀。在緊縮性調(diào)控政策影響下，近期房地產(chǎn)公司的新開盤項(xiàng)目明顯減少，成交量也大幅萎縮；如果這種情況延續(xù)下去，2009年的銷售與業(yè)績(jī)將堪憂。而這也是讓多數(shù)人目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來形勢(shì)難辨方向的重要原因。

　　
　　 有研究顯示，由于在4、5月份間有比較多的樓盤開盤，供應(yīng)量的放大將加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。此外，近日央行發(fā)布的全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，七大城市打算買房的居民占比全線下跌，居民觀望心理十分濃郁。

　　
　　 國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宇認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的決定性因素是銀行的信貸投放，這直接決定大多房企的資金鏈條和經(jīng)營(yíng)方向；而且在銀行繼續(xù)實(shí)行貨幣從緊、信貸調(diào)控的政策背景下，2008年房地產(chǎn)的銷售情況仍然堪憂。


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