主題：萬科A：高基數(shù)下銷售放緩 拿地態(tài)度略趨謹(jǐn)慎


2019-02-11 13:42來源：華創(chuàng)證券作者：袁豪
事件：萬科公布公司 1 月銷售數(shù)據(jù)， 1月公司實現(xiàn)簽約金額 488.8 億元，同比下降 28.1%；實現(xiàn)簽約面積 317.7 萬平方米，同比下降 28.5%。1月公司新增建面 296.6 萬平方米，同比增長10.9%；總地價129.9億元，同比下降14.1%。

點評：1 月高基數(shù)下銷售趨緩、同比-28%， 料后續(xù)穩(wěn)步回升。1 月公司實現(xiàn)簽約金額 488.8 億元，環(huán)比下降 22.4%、同比下降 28.1%；實現(xiàn)簽約面積 317.7 萬平方米，環(huán)比下降 27.6%、同比下降 28.5%；銷售均價 15,386元/平，環(huán)比增長 7.1%、同比增長 0.6%。 由于 2018 年 1 月公司單月實現(xiàn)銷售金額 679.8 億元，屬 2018 年全年單月銷售最高，因此高基數(shù)下公司 1 月銷售降幅較大；但公司 1 月銷售額仍居克爾瑞 1 月單月銷售榜單第一。考慮到 2、3 月銷售基數(shù)較低，并且在目前一二線城市銷售仍較平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，公司后續(xù)銷售或?qū)⒎€(wěn)步回升。

1月拿地金額占比銷售金額 27%，拿地態(tài)度略趨謹(jǐn)慎。1 月公司在土地市場獲取廣州、上海、北京等地 10 個項目以及 3 個物流項目，拿地區(qū)域主要集中于一二線城市。 1 月公司新增建面 296.6 萬平方米，環(huán)比下降 49%、同比增長 10.9%；對應(yīng)總地價 129.9 億元，環(huán)比下降 61%，拿地金額占比銷售金額為 26.6%；平均樓面價 4,379 元/平米，環(huán)比下降 23.6%，拿地均價占比當(dāng)月銷售均價 28.5%，較 2018 年下降 11.4pct。 按銷售均價 1.5 萬元/平估算公司 1 月新增貨值 456 億元， 略低于同期銷售金額 488.8 億元， 拿地略趨謹(jǐn)慎。

投資建議： 基數(shù)下銷售放緩，拿地態(tài)度略趨謹(jǐn)慎，維持“強推”評級。萬科作為行業(yè)三十載領(lǐng)跑者，在提前倡導(dǎo)高周轉(zhuǎn)、探索住宅工業(yè)化、專注中小戶型精裝修產(chǎn)品、領(lǐng)先建立三級管控架構(gòu)、布局三大城市群、實施多項人才計劃、深化小股操盤模式以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展等方面都是當(dāng)之無愧的先行者，其成果也已體現(xiàn)在公司過去 10 年的銷售和業(yè)績雙雙高增中，也體現(xiàn)在行業(yè)領(lǐng)先的穩(wěn)健經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)中。而面向未來，在本輪房地產(chǎn)小周期延長的反常周期中，萬科料將依靠拿地+銷售集中度雙雙提升繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢，同時公司在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑行業(yè)，未來業(yè)績和估值的貢獻值得期待。我們維持公司 2018-20 年每股收益預(yù)測分別為 3.31、 4.21、 5.33 元，現(xiàn)價對應(yīng) 19 年 PE僅為 6.6 倍，維持目標(biāo)價 45 元，維持“強推”評級。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)市場銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金超預(yù)期收緊。

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