主題：房企面臨銷售融資雙重壓力

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，10月份，20個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)成交1448萬平方米，環(huán)比下降11%。大部分熱點(diǎn)城市成交面積下行。同時(shí)，今年以來房企融資壓力明顯加大，且融資成本分化嚴(yán)重。

　　政策方面，調(diào)整政策發(fā)布頻率明顯下降，近期僅少數(shù)城市發(fā)布了有關(guān)人才和舊城改造之類的政策，只有蘇州一地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，部分一二線熱點(diǎn)城市庫存上升，預(yù)計(jì)行業(yè)仍將在底部運(yùn)行一段時(shí)間，不排除房企為完成銷售目標(biāo)，加快回款實(shí)施價(jià)格戰(zhàn)。

　　政策面平穩(wěn)

　　相比之前多地密集發(fā)布調(diào)控政策，11月以來涉及房地產(chǎn)的政策基本平穩(wěn)，且約束性政策數(shù)量銳減。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周各地合計(jì)發(fā)布相關(guān)房地產(chǎn)政策僅5次，月內(nèi)累計(jì)僅12次，相比之前平均單月40次的頻率明顯下降。

　　從近期發(fā)布的調(diào)控政策的具體內(nèi)容看，主要針對(duì)銷售中存在的違規(guī)現(xiàn)象。例如，住建部近日公布各地專項(xiàng)行動(dòng)，查處的第三批違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)共計(jì)24家。銀保監(jiān)會(huì)11月以來已對(duì)5家銀行因貸款違規(guī)“涉房”開出合計(jì)逾400萬元的罰單。北京市則持續(xù)開展互聯(lián)網(wǎng)虛假房源信息執(zhí)法檢查工作，對(duì)涉嫌發(fā)布虛假房源信息、拒不配合執(zhí)法調(diào)查的12家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)予以曝光。

　　僅蘇州發(fā)布了新的限購(gòu)政策。蘇州相城區(qū)住建局近日宣布，嚴(yán)格購(gòu)房資格審查，包括暫停對(duì)申請(qǐng)人積分小于600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房，個(gè)人積分由相城區(qū)積分辦提供，11月19日起執(zhí)行。此前，非蘇州市戶籍居民家庭提供兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)（含吳江區(qū)）、昆山市、太倉市累計(jì)一年納稅或社保證明，即可購(gòu)首套房。未來這一政策或推廣至整個(gè)蘇州市。

　　樓市表現(xiàn)不佳

　　張大偉認(rèn)為，多地大都嚴(yán)格執(zhí)行此前的調(diào)控政策，整體市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，但部分樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整。

　　數(shù)據(jù)顯示，金九銀十成色不足，大部分熱點(diǎn)城市成交環(huán)比下行。10月份，20個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)成交1448萬平方米，環(huán)比下降11%。深圳、青島、杭州、大連四地銷售面積環(huán)比下降超過四成；北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等地成交面積環(huán)比跌幅均超過10%。其中，杭州市區(qū)10月總計(jì)成交商品房7790套，為近20個(gè)月以來成交新低。商品房成交量創(chuàng)下近6年來同期最差成績(jī)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

　　張大偉指出，部分一二線熱點(diǎn)城市庫存上升。其中，北京在共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房供應(yīng)井噴的情況下，累計(jì)庫存增加超過萬套。2018年是歷年發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，樓市政策執(zhí)行嚴(yán)格。疊加10月份的24次，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策合計(jì)發(fā)布高達(dá)410次。

　　10月以來樓市政策發(fā)布次數(shù)逐漸減少，11月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，調(diào)控力度仍將維持之前的高壓狀態(tài)。

　　融資面臨壓力

　　某大型房企高管對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，四季度公司最重要的任務(wù)是沖銷售和融資。為加快去化，公司推出了一些小幅促銷讓利活動(dòng)。

　　由于短期大量限競(jìng)房集中供應(yīng)，以往新房不愁賣的北京市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)滯銷。截至11月19日，今年以來北京合計(jì)有27個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得34期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源16596套，達(dá)191萬平方米，貨值達(dá)到1000億元，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。

　　部分項(xiàng)目剛剛?cè)〉妙A(yù)售證，且市場(chǎng)平均去化率低于4成。這意味著產(chǎn)生了價(jià)值600億元左右的庫存。中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地走訪了解到，部分區(qū)域出現(xiàn)限競(jìng)房扎堆入市的情況，加之購(gòu)房者“買漲不買跌”心態(tài)，導(dǎo)致一些項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢。

　　面臨銷售壓力，部分項(xiàng)目嘗試小幅調(diào)整價(jià)格。其中，北京昌平區(qū)某限競(jìng)房均價(jià)從2個(gè)月前5萬元/平方米左右調(diào)整至48000元/平方米。前述房企人士指出，有的限競(jìng)房項(xiàng)目出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整。隨著后續(xù)供應(yīng)量繼續(xù)上升，區(qū)位屬性不佳、去化難度加大的限競(jìng)房可能出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。

　　融資方面，58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來房企融資壓力明顯大于去年。1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比平均提升了1個(gè)百分點(diǎn)，融資金額同比收窄近三成。近期多家房企密集發(fā)債融資，融資成本分化嚴(yán)重。整體看，擁有國(guó)資背景的大型房企如萬科、濱江集團(tuán)等企業(yè)融資成本為5%左右，陽光城等民資房企融資年化利率為8%左右。

　　境外渠道稍加寬松，但融資成本高昂，且匯率風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。合景泰富近日發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.85%。華遠(yuǎn)地產(chǎn)和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達(dá)11%和12%。中國(guó)恒大附屬公司景程有限公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，最高融資成本達(dá)13.75%。這從側(cè)面體現(xiàn)了房企融資壓力之大。

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