主題：萬科A：投資持續(xù)穩(wěn)健 買入評級

事件萬科公告2018年10月經(jīng)營數(shù)據(jù)：2018年10月份公司實現(xiàn)合同銷售金額540.7億元，同比增長47%；銷售面積341.3萬平方米，同比增長38%。

2018年1-10月，累計銷售金額4856.2億元，同比增長12%；累計銷售面積3243萬平方米，同比增長11%。


點評10月銷售增速創(chuàng)年內(nèi)新高。萬科10月份實現(xiàn)合同銷售金額540.7億元，同比增長47%；銷售面積341.3萬平方米，同比增長38%；銷售均價為15842元/平米，同比增長7%。2018年1-10月，萬科累計銷售金額4856.2億元，同比增長12%；累計銷售面積3243萬平方米，同比增長11%。


拿地節(jié)奏平穩(wěn)，成本保持低位。萬科10月份共獲取14個新項目，其中11個為住宅開發(fā)類地產(chǎn)項目，3個為物流地產(chǎn)項目。公司單月新增土地項目建筑面積達(dá)372萬平米；拿地總成本193億元，同比下降51%（不包括物流項目），拿地金額平均權(quán)益比例為45%。10月拿地金額占銷售金額比重為36%，單月拿地均價僅5173元/平米，占當(dāng)期銷售均價的33%。從區(qū)域分布看，公司堅持全國化布局，主要在杭州、天津、太原、濟南、貴陽、成都、哈爾濱等二線城市積極拿地，二線、三四線城市拿地成本占比分別為80%、20%。從累計數(shù)據(jù)來看，公司1-10月累計拿地成本2375億元，同比增長1%；新增建面達(dá)4193萬平米，同比增長9%；公司穩(wěn)控拿地節(jié)奏，確保土地儲備規(guī)模持續(xù)提升。


投資建議：萬科作為行業(yè)龍頭，堅持“三大都市圈+中西部重點城市”的城市布局，銷售規(guī)模持續(xù)擴張，拿地力度持續(xù)提升。同時在多元化業(yè)務(wù)方面，萬科在物流地產(chǎn)、物業(yè)管理、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)等方面進(jìn)行了前瞻布局，業(yè)已逐漸成熟。我們預(yù)計公司2018-2020年EPS分別為3.28、4.10、4.96元，對應(yīng)PE分別是7.51、6.00、4.96倍，維持“買入”評級。


風(fēng)險提示：行業(yè)銷售波動；政策調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險（棚改、調(diào)控、稅收政策等）；融資環(huán)境變動（按揭、開發(fā)貸、利率調(diào)整等）；企業(yè)運營風(fēng)險（人員變動、施工、拿地等）；匯率波動風(fēng)險；棚改貨幣化不達(dá)預(yù)期。

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