主題：安信證券:建議“買入”萬(wàn)科A

　■事件：11 月4 日晚，公司公告18 年10 月份銷售數(shù)據(jù)，10 月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積341.3 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)37.73%，合同銷售金額540.7 億元，同比增長(zhǎng)46.97%；1-10 月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積3243.4 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)11.38%，累計(jì)合同銷售金額4856.2 億元，同比增長(zhǎng)12.18%。

　　■十月銷售高增長(zhǎng)：18 年10 月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積341.3 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)37.73%，較9 月提升26.89pct，環(huán)比增長(zhǎng)12.83%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額540.7 億元，同比增長(zhǎng)46.97%，較9 月提升53.23%，環(huán)比增長(zhǎng)24.53%；十月銷售大幅增長(zhǎng)，一改8-9 月的銷售回落趨勢(shì)。十月銷售的增長(zhǎng)得益于：1）17 年同期相對(duì)基數(shù)較低，17 年12 個(gè)月份中，10 月的銷售排名倒數(shù)第四；2）18 年10 月單月銷售均價(jià)較9 月提升1488.65 元/平米，幅度為10.37%，較17 年同期提升995.72 元/平米，幅度為6.71%。18 年1-10 月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積3243.4 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)11.38%（前值+8.93%），較9 月增速提升2.45pct；累計(jì)合同銷售金額4856.3 億元，同比增長(zhǎng)12.18%（前值+8.95%），較9 月增速提升3.23pct；累計(jì)銷售均價(jià)14972.4 元/平米，同比增長(zhǎng)0.72%（前值+0.02pct），較9 月增速提升0.70pct；累計(jì)銷售均價(jià)基本較1-9 月累計(jì)銷售均價(jià)提升約102 元/平米，較當(dāng)月銷售均價(jià)收窄869.96 元/平米。

　　■10 月拿地力度持續(xù)收縮：公司18 年10 月新增土地項(xiàng)目14 個(gè)，其中3 個(gè)為物流地產(chǎn)項(xiàng)目，11 個(gè)項(xiàng)目為新增土地項(xiàng)目；物流地產(chǎn)項(xiàng)目總計(jì)增加占地面積21.3 萬(wàn)方，權(quán)益建筑面積16.7 萬(wàn)方，較9 月相比分別收縮73.68%、收縮81.715%。新增土地項(xiàng)目中，土地凈占地面積179.10 萬(wàn)方，計(jì)容建筑面積372.30 萬(wàn)方，較上年同期分別下降15.80%、下降28.66%，權(quán)益建筑面積174.10 萬(wàn)方，權(quán)益建筑面積/計(jì)容建筑面積比例達(dá)46.76%（前值58.60%），權(quán)益拿地額/總價(jià)款為45.48%（前值48.14%），低于累計(jì)權(quán)益拿地額/累計(jì)總價(jià)款的56.34%；50%以上權(quán)益的項(xiàng)目（含50%）：50%以下權(quán)益的項(xiàng)目為6：5；100%權(quán)益的項(xiàng)目：非100%權(quán)益的項(xiàng)目為1：10。10 月新增土地總地價(jià)192.61 億元，同比下降51.04%；新增權(quán)益地價(jià)87.60 億元，同比下降67.47%；其中，9 月權(quán)益拿地額/銷售額占比為16.20%（前值27.64%），拿地力度持續(xù)收縮，低于1-10 月平均拿地力度27.56%。從拿地均價(jià)來(lái)看，10 月新增土地樓面價(jià)5173.44 元/平米（同比-31.37%），權(quán)益樓面價(jià)5031.59 元/平米；樓面價(jià)/銷售均價(jià)為32.66%（前值45.08%），成本可控，安全邊際高。

　　■投資建議：我們看好公司諸如“軌道+物業(yè)”、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓及物業(yè)服務(wù)等多元化業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的前景；看好公司在行業(yè)集中度不斷向龍頭聚集的背景下的優(yōu)勢(shì)。我們預(yù)期18 年業(yè)績(jī)繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)；預(yù)計(jì)公司18-20 年公司EPS 為3.13、3.56、4.03，維持“買入-A”評(píng)級(jí)，6 個(gè)月目標(biāo)價(jià)30 元。

　　■風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)不及預(yù)期、政策因素、公司經(jīng)營(yíng)不達(dá)預(yù)期

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