主題：萬科的“過冬”邏輯：一邊高喊“活下去” 一邊迅猛收購、拿地

房地產(chǎn)的標(biāo)桿萬科從不缺話題。

國慶節(jié)前，萬科內(nèi)部開會打出“活下去”的口號；節(jié)后，部分項(xiàng)目一面降價回籠資金，一面突進(jìn)收購華夏幸福項(xiàng)目股權(quán)，展開逆周期操作。

“活下去”對萬科而言，雖有2018年度6300億回款目標(biāo)壓頂，但更多是轉(zhuǎn)型發(fā)展問題，是遠(yuǎn)慮；而在房地產(chǎn)周期性下行的當(dāng)下，更多的房企面臨的是生存問題，尤其是資金鏈緊張的中小型房企，比如華夏幸福。

剛剛過去的9月，房企銷售繼續(xù)放緩，行業(yè)普遍面臨回款壓力；同時行業(yè)集中度繼續(xù)提升，部分中小房企徘徊在生死邊緣，資金充裕的大型房企，則擁有更多的選擇和騰挪空間，行業(yè)即將迎來真正的大洗牌。

值得關(guān)注的是，除了銷售之外，自2012年萬科正式提出轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商已過去6年，房地產(chǎn)行業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型面臨挑戰(zhàn)。近期包括萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)等四大龍頭房企，在多元化之路上都遭遇了挫折。

回款與資金壓力

10月9日，萬科公告，9月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積302.5萬平方米，同比增加10.8%，銷售金額434.2億元，同比下降6.3%，環(huán)比8月的253萬平米、383.4億有所提升，但9月單月銷售面積增加而銷售金額下降，意味著萬科正在以價換量；而對于傳統(tǒng)的金九旺季而言，這個業(yè)績也不算出色。

前9月，萬科的銷售增速在行業(yè)中不占優(yōu)勢。1-9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2902.1萬平方米，同比增長8.9%，銷售金額4315.5億元，同比增8.9%。

行業(yè)整體也不樂觀。億翰智庫稱，9月份房企通過搶收金秋，業(yè)績普遍優(yōu)于8月份，50強(qiáng)企業(yè)環(huán)比上漲14%。但在嚴(yán)苛的政策環(huán)境下，下半年7、8、9月單月業(yè)績未突破6月的峰值。

天風(fēng)證券分析師陳天誠稱，隨著棚改貨幣化逐漸降溫、新房二手房價差逐步收斂，以及房企推盤量增多，預(yù)計(jì)銷售增速可能進(jìn)一步放緩；各類房企的回款將進(jìn)一步面臨考驗(yàn)。

去年實(shí)現(xiàn)5500億回款的萬科，今年定下了6300億的任務(wù)，增長率僅14.55%，萬科董事會主席郁亮說完成不到一半。

在普遍的回款壓力下，大型房企以及中小房企的情況出現(xiàn)了分化。

平安證券分析師楊侃表示，2018年是房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈斷裂風(fēng)險。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對中小型房企來說，若資金壓力大，則會轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目，類似部分樓盤會轉(zhuǎn)讓，這樣其實(shí)已經(jīng)屬于被收購了。若是再惡化，不排除整個企業(yè)股權(quán)都會被轉(zhuǎn)讓，這會面臨被完全收購的風(fēng)險。

民生證券分析師楊柳也表示，龍頭房企在融資能力、拿地機(jī)會、開發(fā)銷售能力上日益凸顯的優(yōu)勢，會使行業(yè)集中度加速提升。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截止到9月，共有19家房企突破千億，同比上漲73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企占據(jù)近市場一半份額，TOP10集中度也已經(jīng)達(dá)到30%。億翰智庫預(yù)計(jì)，年底超千億房企有望突破30家。

對大型房企來說，資金問題不在于生存，而是發(fā)展。“活下去”，是凈負(fù)債率僅為32.7%，手握1596億現(xiàn)金的萬科向行業(yè)發(fā)出的警示。

據(jù)其2018年半年報，萬科持有貨幣資金1595.52億元，其中主要是銀行存款1593億元，受限資金不足百億，是上市房企中持有貨幣資金最多的開發(fā)商。

高喊“活下去”同時，萬科開啟了一輪迅猛的收購、拿地動作。

10月9日，華夏幸福公告顯示，北京萬科擬收購華夏幸福5家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，暫定交易價款約為32.34億元。

數(shù)據(jù)顯示，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬科三季度合計(jì)拿地金額接近500億元，達(dá)到458.7億元，超過保利、碧桂園、融創(chuàng)、恒大四家房企的244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地權(quán)益金額之和。

多元化轉(zhuǎn)型之艱

如果說銷售和回款是房企當(dāng)下最焦慮的問題，那么轉(zhuǎn)型、多元化，以及多元化與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的平衡，則是大型房企尤其是萬科喊出“活下去”的內(nèi)在邏輯。

萬科的活下去更指向未來、長遠(yuǎn)發(fā)展。與王石時代不同，2012年郁亮主導(dǎo)提出向城市配套服務(wù)商、城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型，萬科更重視投資、資本運(yùn)作、物業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)管理，過去6年的轉(zhuǎn)型也著力于此。

截至2018年9月，萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)集中于長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營、教育、養(yǎng)老等。

6年后，郁亮首次對戰(zhàn)略進(jìn)行了檢討?！邦愃谱匀?長租公寓)事件，以及一些小概率、高風(fēng)險事件，比如教育的性侵問題、養(yǎng)老的責(zé)任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發(fā)生，只有關(guān)門?！彼趦?nèi)部的講話，折射出對轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的反思。

他提出，要將萬科現(xiàn)有業(yè)務(wù)收斂和聚焦，投入和產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配、風(fēng)險和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須調(diào)整。

其他房企的轉(zhuǎn)型也不順利。10月7日，恒大健康突然公告FF提起仲裁，要“踢恒大出局”，這讓許家印的新能源汽車、高科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型遭遇波折。

此前，恒大轉(zhuǎn)型快消、糧油等都以失敗、虧損、剝離告終。

此前，因看好大屏運(yùn)營和內(nèi)容領(lǐng)域的發(fā)展前景，2017年1月份，融創(chuàng)中國主席孫宏斌在樂視網(wǎng)陷入資金鏈危機(jī)之時，攜150億元資金火速入股樂視網(wǎng)、樂視致新和樂視影業(yè)三家公司。

結(jié)果帶來的是融創(chuàng)165.5億元的虧損。孫宏斌直言，樂視是一筆失敗的投資，并將其視作融創(chuàng)轉(zhuǎn)型的代價。孫宏斌更在今年半年報發(fā)布會上說，融創(chuàng)中國已停止多元化發(fā)展。

碧桂園今年高調(diào)宣布轉(zhuǎn)型高科技農(nóng)業(yè)，但碧桂園此前輸出馬來西亞的產(chǎn)業(yè)、科技新城森林城市卻深陷泥潭，受當(dāng)?shù)卣肿兓绊懀两裎从薪鉀Q方案。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折，令行業(yè)集體反思，轉(zhuǎn)型應(yīng)該如何繼續(xù)走下去，這是萬科“活下去”又一重意思。

截至目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售及其收入，仍是房企的主要和絕對收入來源，2018年中報顯示，萬科來自房地產(chǎn)開發(fā)的營收占比仍在95%以上。


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