主題：萬科前方一定是寒冬嗎？

萬科A（000002.SZ）董事長(zhǎng)王石是國(guó)內(nèi)首唱“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來”的第一人，多次表示要準(zhǔn)備“過冬”?？蓴[在房地產(chǎn)龍頭萬科面前的就一定是寒冬嗎？在新房、二手房成交都相對(duì)低迷的今年前兩月，萬科卻同比實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。

　　 今年前兩個(gè)月，萬科共實(shí)現(xiàn)銷售面積42.6萬平方米，銷售金額達(dá)到34.2億元，銷售均價(jià)達(dá)到8028元/平方米，去年同期只有7100多元/平方米。其中2月份的銷售情況同比增幅明顯，銷售面積增長(zhǎng)一半，銷售收入增幅高達(dá)70％。在市場(chǎng)存在觀望的氣氛下，萬科前兩個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)?nèi)詮?qiáng)于2007年同期，體現(xiàn)了萬科把握市場(chǎng)趨勢(shì)的能力。同比增長(zhǎng)原因在于，萬科根據(jù)市場(chǎng)的形勢(shì)，采取積極的營(yíng)銷策略，如小戶型產(chǎn)品低價(jià)入市，節(jié)日期間采取各種優(yōu)惠措施、部分尾盤售價(jià)有所折扣等。

　　
　　 萬科的降價(jià)促銷策略與勇氣獲得證券研究機(jī)構(gòu)的集體稱道。從去年年末開始，萬科開始低價(jià)銷售項(xiàng)目。以廣州為例，公司項(xiàng)目銷售價(jià)格均比周邊項(xiàng)目低，金域藍(lán)灣項(xiàng)目平均銷售價(jià)格約1萬元/平方米，周邊商品房均價(jià)約1.5萬元/平方米；金色康苑項(xiàng)目均價(jià)1.38萬元/平方米，而同區(qū)域住宅均價(jià)在1.6萬/平方米左右。

　　
　　 如今從萬科前兩個(gè)月整體表現(xiàn)看，銷售均價(jià)并沒有實(shí)現(xiàn)下滑，毛利率保持了穩(wěn)定。目前萬科已通過工廠化生產(chǎn)建成上海新里程等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2008年將繼續(xù)新開工50萬平方米，2009年新開工約120萬平方米，2010年后將大規(guī)模應(yīng)用工廠化生產(chǎn)。

　　
　　 去年，萬科新增開工建筑面積1069萬平方米，龐大的在建規(guī)模將為萬科今年和明年業(yè)績(jī)提供充分的保障。從土地儲(chǔ)備上看，截至去年年末萬科手中控制的項(xiàng)目合計(jì)建筑面積超過2500萬平方米，其中權(quán)益建筑面積達(dá)到2084萬平方米。今年前兩個(gè)月，萬科仍保持了積極的拿地策略，在上海、東莞、成都等地增加了土地儲(chǔ)備，新增權(quán)益建筑面積64萬平方米。

　　
　　 宏觀調(diào)控對(duì)于萬科來說可能是喜憂參半。在銀行信貸緊縮以及房市萎靡的背景下，萬科或多或少都會(huì)受到波及。從今年前兩個(gè)月看，盡管萬科售樓面積和均價(jià)都沒有受影響，但是隨著一旦房市不緊氣狀況延續(xù)，萬科的利潤(rùn)狀況必然會(huì)打折扣。從另外一個(gè)角度看，宏觀調(diào)控對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)往往是致命之災(zāi)，為萬科這種龍頭企業(yè)提供了諸多并購(gòu)機(jī)會(huì)，通過合作或收購(gòu)等方式獲得土地的比例將會(huì)有所提高，從競(jìng)拍激烈度上看，2008年可能是購(gòu)買土地的較好時(shí)機(jī)。

　　
　　 據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，主流券商機(jī)構(gòu)對(duì)萬科A 2008年每股收益預(yù)測(cè)的平均值在1.28元左右，以萬科A 3月19日收盤價(jià)23.5元/股計(jì)算，動(dòng)態(tài)市盈率只有18.36元。作為房地產(chǎn)業(yè)龍頭，這一估值水平顯然極具吸引力。多家券商對(duì)萬科A目前股價(jià)給出“買入”或“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)，國(guó)都證券給出的未來12個(gè)月目標(biāo)價(jià)39.2～49元。


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