主題：萬科A 08年高增長依然可期

理性回調(diào)后的房地產(chǎn)市場將迎來更加廣闊的前景，萬科（000002）行業(yè)領(lǐng)跑的優(yōu)勢將不斷擴(kuò)大。預(yù)計(jì)公司08、09年EPS分別為1.35元和 2.20元，維持“推薦”的投資評級。

　　07年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤增長111%，每股收益0.705元，符合預(yù)期。期間公司開發(fā)、銷售規(guī)模迅速擴(kuò)張，市場份額顯著提高。公司2007年完成新開工面積776.7萬平米，竣工面積445.3萬平米，分別同比增長55.2%和36.0%；實(shí)現(xiàn)銷售面積613.7萬平米，銷售金額523.6億元，分別同比增長90.1%和146.6%。公司銷售占全國住宅市場的份額達(dá)到2.07%，比06年增加0.82個百分點(diǎn)，進(jìn)一步確立了市場領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　銷售毛利率和利潤率穩(wěn)步提升。公司2007年全年結(jié)算面積393.7萬平米，結(jié)算收入351.8億元，同比分別增長35.9%、99.1%，充分體現(xiàn)了房價上漲對公司利潤的巨大推動。07年結(jié)算均價為8936元/平米，比06年增長了46.45%。公司銷售毛利率上升4.75個百分點(diǎn)至42%，主營業(yè)務(wù)利潤率上升2.93個百分點(diǎn)至30.38%，凈利潤率上升1.62個百分點(diǎn)至13.64%。

　　隨著業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，07年底公司總資產(chǎn)達(dá)到了1000億元，比06年擴(kuò)張了100.5%,凈資產(chǎn)接近300億。公司繼續(xù)貫徹“現(xiàn)金為王”的策略，在增發(fā)融資及預(yù)收款增加的影響下，年末公司擁有貨幣資金170億元、預(yù)收賬款216億元，為未來的項(xiàng)目開發(fā)和業(yè)績增長提供了堅(jiān)實(shí)的保障。07年末公司資產(chǎn)負(fù)債率為 66%，處于正常水平；三項(xiàng)費(fèi)用占收入比為9%，與上年基本持平。

　　項(xiàng)目資源儲備適度，強(qiáng)大的行業(yè)整合能力將繼續(xù)體現(xiàn)。07年公司新增項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)1142萬平方米，按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積934 萬平方米。新增土地儲備中，41%是通過收購公司或合作方式取得的，體現(xiàn)了公司強(qiáng)大的行業(yè)整合能力。截至07年末，公司擁有土地儲備建筑面積約2163萬平方米，按萬科權(quán)益計(jì)算為1821萬平方米，08年以來又新增權(quán)益面積55萬平方米。此外，公司還有22個項(xiàng)目（合權(quán)益面積585萬平方米）正在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，未列入統(tǒng)計(jì)。上述土地儲備涉及項(xiàng)目共132個，08年公司計(jì)劃開工、竣工面積分別約848萬平方米和689萬平方米，分別比07年增長9%和55%。

　　07年4季度以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了急速上漲和政策調(diào)控后的理性回調(diào)，市場成交量急劇萎縮，價格停滯。在不利情況下，公司部分項(xiàng)目主動采取促銷手段，加快尾盤的銷售、實(shí)現(xiàn)資金回籠，保證了銷售的持續(xù)增長。



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